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房產(chǎn)知識(shí)：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版” -資料
學(xué)區(qū)房，說(shuō)白了就是“名牌中小學(xué)周邊能夠?qū)谌雽W(xué)的住宅”，
房產(chǎn)知識(shí)：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版”
。家長(zhǎng)們削尖了腦袋也想在學(xué)區(qū)買的房子八成都是“爺爺房”，樓齡均在15年左右，沒有電梯、沒有物業(yè)管理、內(nèi)部管道老化……即使學(xué)區(qū)房問題百出，但它卻能因離它不遠(yuǎn)的名校而身價(jià)倍漲。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，是學(xué)區(qū)房的“邊際效益”起了作用。但是否有了學(xué)區(qū)房的產(chǎn)權(quán)就能把自個(gè)兒家寶貝送進(jìn)名校呢？答案是并不一定。開發(fā)商和某些二手房中介往往會(huì)公布一些名校的學(xué)區(qū)，其實(shí)未必準(zhǔn)確，因?yàn)槊磕杲逃块T都會(huì)根據(jù)生源數(shù)及學(xué)校班級(jí)的容量對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行重新劃定。顯然，學(xué)區(qū)房的行政風(fēng)險(xiǎn)是首要的。
樓盤促銷大打教育牌
其中貓膩有誰(shuí)知
剛剛進(jìn)入5月，一些開發(fā)商就紛紛在樓盤廣告上大打“教育牌”、“名校牌”，希望借此突出“觀望”的重圍。目前鄭州的在售樓盤中有20多家都將“教育”作為主賣點(diǎn)，其中，像德潤(rùn)黃金海岸、豫發(fā)金晨嘉園、橄欖城等大盤都是鄭州比較熱門的學(xué)區(qū)房。不過，買學(xué)區(qū)房還得細(xì)心，如果買到“山寨”學(xué)區(qū)房，家長(zhǎng)的這筆投資就縮水了。
一位對(duì)“學(xué)區(qū)房”概念炒作方式頗為了解的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人士透露，學(xué)區(qū)房問題水很深，年年政策可能都不一樣，變化大，而且很多學(xué)校的入學(xué)條件是不成文的，開發(fā)商難以以有效的法律依據(jù)證明該樓盤是對(duì)應(yīng)該學(xué)校，怕引上官司，所以賣學(xué)區(qū)房是有銷售技巧的，“有些銷售團(tuán)隊(duì)會(huì)培訓(xùn)銷售員，讓他們以神秘兮兮的口吻透露給想買房的客戶，說(shuō)是剛剛和某某名校定下來(lái)，要簽約，還是內(nèi)部消息，一般人不告訴他的。至于簽合同的時(shí)候，開發(fā)商是不會(huì)寫上學(xué)區(qū)房這一條的，因?yàn)橐詢?nèi)部消息為由打過預(yù)防針，所以他們有足夠的借口這么做。這樣既能讓客戶產(chǎn)生被信任的好感，又抓住了客戶的消費(fèi)心理，還能避免對(duì)自己不利的法律條款”。
專家認(rèn)為，買房人在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)，要多方了解，并做好學(xué)區(qū)劃片可能發(fā)生變化的心理準(zhǔn)備。學(xué)區(qū)房政策不是一成不變的，三年一大動(dòng)，一年一小動(dòng)是常事。有的信息，不是撥打教育局的公共服務(wù)電話就能查到的。此外，不要輕信開發(fā)商，因?yàn)槿雽W(xué)制度的決策權(quán)在教育局和學(xué)校手上。
至于學(xué)區(qū)房劃片的方式，也是五花八門。名校大致有五種劃片方式：光線式、多邊輻射式、單邊輻射式、矩陣式、對(duì)應(yīng)式。有的是以學(xué)校為中心畫圈來(lái)劃分的；有的是朝幾個(gè)方向延伸；有的是朝單一方向延伸；有的會(huì)把同一個(gè)小區(qū)切成一小塊一小塊；還有的則是一個(gè)小區(qū)會(huì)分成單號(hào)、雙號(hào)等，區(qū)別對(duì)待。
有的業(yè)主買了房子，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商和中介公司說(shuō)得天花亂墜的“學(xué)區(qū)房”，根本不能上一墻之隔的名校；或者開發(fā)商最初承諾只要出示購(gòu)房合同就可在該校上學(xué)，但到了孩子該上學(xué)的時(shí)候，房子還沒入住，戶口沒有遷進(jìn)來(lái)，只能干瞪眼；有的業(yè)主買房后發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)里只有幾棟樓屬于名校學(xué)區(qū)，自己買的房所在的樓并沒有被劃入該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)；還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)原來(lái)房主的孩子還在該校上學(xué)，按照學(xué)校的規(guī)定，一個(gè)家庭地址只能有一個(gè)孩子上學(xué)的名額；還有些名校，報(bào)名人數(shù)多，要根據(jù)學(xué)生和家長(zhǎng)的情況擇優(yōu)錄取，面試完學(xué)生，還得面試家長(zhǎng)。
為防“山寨版”，購(gòu)房前先調(diào)查
一問學(xué)校：先了解學(xué)校能否接收
每個(gè)學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)不同，每年會(huì)相應(yīng)調(diào)整改變，有些學(xué)校在招生時(shí)會(huì)對(duì)入住時(shí)間進(jìn)行硬性規(guī)定，還有些學(xué)校則規(guī)定子女與父母的戶口必須在同一套房?jī)?nèi)，
資料
《房產(chǎn)知識(shí)：樓盤促銷大打教育牌學(xué)區(qū)房也盛行“山寨版”》(http://www.msguai.com)。因此，一定要在購(gòu)房之前到學(xué)校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求吻合。在二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，然后再辦理戶口遷移手續(xù)。只有賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在地遷出，買家才能將家庭成員的戶口遷入。關(guān)鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前后關(guān)系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理后續(xù)的戶口遷入手續(xù)。否則，即使產(chǎn)權(quán)屬于自己，仍有可能會(huì)面臨由于房中仍有戶口未及時(shí)遷出而無(wú)法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。
許多學(xué)校對(duì)學(xué)區(qū)房熱炒的現(xiàn)象也頗為關(guān)注。一些學(xué)校規(guī)定學(xué)生戶口要在學(xué)區(qū)掛靠到畢業(yè)，在此期間不得遷轉(zhuǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士透露，“這項(xiàng)政策對(duì)‘上家’不易執(zhí)行，學(xué)生遷了戶口不知會(huì)學(xué)校的話很難被查出，即便查出也很難處理；但對(duì)制約‘下家’會(huì)有一定作用，學(xué)校只要查到該單元已有一名在讀學(xué)生掛戶，完全可以拒絕后來(lái)者”。
二問社區(qū)：了解學(xué)區(qū)劃片的對(duì)口范圍
“不能讓自己孩子輸在起跑線上”是眾多家長(zhǎng)的共識(shí)，每年四、五月份都是學(xué)區(qū)房備受關(guān)注的時(shí)刻，為了能讓孩子進(jìn)名校，家長(zhǎng)往往不惜重金，四處尋求好房源，加之鄭州的優(yōu)質(zhì)教育資源一定程度上存在分配不均的情況，于是愛子心切的家長(zhǎng)寧愿多擲二三十萬(wàn)元也在所不惜。實(shí)際上，學(xué)區(qū)房的對(duì)口社區(qū)每年都可能進(jìn)行微調(diào)，在購(gòu)買學(xué)區(qū)房的過程中，一定要問清楚社區(qū)所對(duì)應(yīng)的居委會(huì)，明確學(xué)區(qū)的對(duì)口范圍、戶口年限等準(zhǔn)入資質(zhì)，有疑問的家長(zhǎng)可前往學(xué)�；蛘弋�(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T了解情況，切不可盲目聽信中介或者開發(fā)商的宣傳說(shuō)法而購(gòu)買。
三問開發(fā)商：能否把上名校寫進(jìn)購(gòu)房合同？
業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商一般是不可能在合同中明確寫入“屬于學(xué)區(qū)房”字樣的，開發(fā)商會(huì)以“這個(gè)問題比較敏感”或者是“屬于內(nèi)部掌握的情況”等不確定的語(yǔ)言忽悠購(gòu)房者。在合同中，一般都不會(huì)涉及有關(guān)學(xué)區(qū)的條款。所以，在最終簽訂購(gòu)房合同時(shí)，建議在雙方許可的情況下，在附加條款中增加相關(guān)保護(hù)內(nèi)容。
按國(guó)家規(guī)定，使用權(quán)房根本不能買賣，因此，也不存在購(gòu)買使用權(quán)房的可能。不過，在實(shí)際操作中，往往會(huì)有很多學(xué)校周邊使用權(quán)房的房東會(huì)和下家簽訂一份書面協(xié)議，房東允許下家將戶口遷至自己家中，以此助下家子女入學(xué)。同理，還有不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，卻又“望子成龍，望女成鳳”的家長(zhǎng)愿意花錢租學(xué)區(qū)房給孩子上學(xué)。實(shí)際上，無(wú)論是使用權(quán)房還是租房入學(xué)，由于買賣雙方均沒有把產(chǎn)證過戶，因此，在入學(xué)階段，一旦校方要求家長(zhǎng)出具除戶籍證明以外的房產(chǎn)憑證或?qū)⒊蔀槿雽W(xué)障礙。出于保護(hù)買房人利益的考慮，“學(xué)區(qū)房”還是推薦購(gòu)買正規(guī)住宅項(xiàng)目。
四問自己：不惜一切代價(jià)追求學(xué)區(qū)房值得嗎？
比起周邊同等條件下的房屋，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)會(huì)高出不少，為了孩子能夠接受較好的教育，眾多家長(zhǎng)愿意為孩子做這個(gè)前期的投資。但有專業(yè)人士認(rèn)為，購(gòu)置學(xué)區(qū)房應(yīng)結(jié)合家庭自身的承受力，不能舉債買房，從而背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，其實(shí)也不利于給孩子一個(gè)輕松的家庭環(huán)境，因此要量力而行，單價(jià)高但總價(jià)相對(duì)較低的小戶型或老房子，比較適宜一些并不十分富足的家庭考慮購(gòu)置。
在購(gòu)置學(xué)區(qū)房時(shí)，實(shí)際碰到的問題可能會(huì)更多，通過網(wǎng)上搜索、實(shí)地考察或咨詢相關(guān)部門及機(jī)構(gòu)等，可以獲取較多可參考的信息，但個(gè)人力量畢竟有限，冗雜的信息也會(huì)影響家長(zhǎng)的判斷力。若想更快捷、深入地了解相應(yīng)學(xué)區(qū)房，求助房產(chǎn)中介不得不說(shuō)是一個(gè)絕佳的途徑。此外，家長(zhǎng)們還可通過多參加一些公益講座普及購(gòu)房知識(shí)，了解整體教育格局、不同區(qū)域教育特點(diǎn)及強(qiáng)弱進(jìn)行深入分析，得到專家們對(duì)各片區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)教育教學(xué)特點(diǎn)與選擇的專業(yè)建議及購(gòu)房注意事項(xiàng)，能學(xué)到很多購(gòu)房知識(shí)。
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