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房產(chǎn)知識(shí)：二手房交易注意的八大問題 -資料
1、在簽訂二手房買賣合同時(shí)候應(yīng)注意些什么？
答：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，因此買賣雙方在簽署合同之前應(yīng)注意看清合同各條約約定的權(quán)利義務(wù)，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、履行期權(quán)、違約責(zé)任、糾紛解決等問題，均應(yīng)全面考慮，結(jié)合自身情況對(duì)合同中約定做好預(yù)算，以免因合同簽訂的約定的條件對(duì)自己不利，
房產(chǎn)知識(shí)：二手房交易注意的八大問題
。2、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？
答：一、如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。二、交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附件條件自合同成立時(shí)生效。三、交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附件期限，附件期限的合同自期限到時(shí)而生效。
3、物業(yè)存在租約或家私附帶交接，在簽署買賣合同時(shí)應(yīng)注意些什么？
答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此在簽署合同之前要確定交易房產(chǎn)是否在租約或家私附帶轉(zhuǎn)讓的，如有租約一定要讓租客簽署放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，并且在合同中寫明租約是否繼續(xù)履行，列明家私清單，交房保證金要保證高于租客的租賃押金及家私之價(jià)值總和。
4、履行合同應(yīng)注意什么？
答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此合同各方當(dāng)事人應(yīng)注意履約的時(shí)間，如果一方違約，那么守約方也有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，因此守約方應(yīng)按時(shí)履行自身義務(wù)。
5、如何防范業(yè)主高價(jià)轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)？
答：當(dāng)今市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，并且變動(dòng)過快過大，因此如業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，因利益催動(dòng)就會(huì)冒險(xiǎn)將房產(chǎn)另賣，因轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)后業(yè)主如無其他可執(zhí)行之財(cái)產(chǎn)，客戶起訴也就無法保障執(zhí)行了，因此二手樓的客戶發(fā)現(xiàn)業(yè)主故意拖延履行時(shí)應(yīng)及時(shí)通知催告(包括電話錄音、書信)，盡最大的努力督促業(yè)主繼續(xù)履行合同、減少損失，同時(shí)讓中介密切留意房產(chǎn)變動(dòng)情況，隨時(shí)做好維權(quán)準(zhǔn)備。
6、戶籍，學(xué)位如何保障？
答：戶口遷移一直是二手房買賣的難題，因?yàn)閼艏?a class="channel_keylink" href="http://www.msguai.com/fanwenwang/gzzd/" title="管理">管理屬于公安機(jī)關(guān)專屬管轄的行政事務(wù)，法院不受理關(guān)于戶籍轉(zhuǎn)移的訴訟請(qǐng)求，且一個(gè)物業(yè)只能有一個(gè)戶主，因此在簽訂合同時(shí)要求業(yè)主出示戶口本，復(fù)印留存，并在合同中做明確約定未按時(shí)遷出戶口的違約責(zé)任;關(guān)于學(xué)位也因教育局不允許查詢導(dǎo)致無法舉證，因此也應(yīng)該在合同約定違約責(zé)任。
7、合同款項(xiàng)的交付如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
答：合同中約定的款項(xiàng)應(yīng)以權(quán)利人為支付對(duì)象，如傭金收費(fèi)主體是中介方，稅費(fèi)收費(fèi)主體是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，擔(dān)保費(fèi)的收費(fèi)主體是擔(dān)保公司，因此客戶在繳納相關(guān)款項(xiàng)時(shí)應(yīng)該要求收款權(quán)利人出具收據(jù)或者發(fā)票;同時(shí)大額款項(xiàng)如首期款等均應(yīng)采用銀行監(jiān)管方式，
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《房產(chǎn)知識(shí)：二手房交易注意的八大問題》(http://www.msguai.com)。8、二手房交房應(yīng)注意些什么？
答：二手房交易最后一關(guān)是交房手續(xù)，雖然它在整個(gè)交易流程中并不算特別重要的一步，但如果不注意一些細(xì)節(jié)問題，同樣會(huì)引發(fā)許多糾紛和后遺癥。綜合而言，在接受二手房屋時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
一、要注意接受全部鑰匙，包括各房間及信箱鑰匙;二、檢查房屋質(zhì)量問題;三、交接家私、家電時(shí)，要檢查是否和家私清單中列明的品牌數(shù)量保持一致;四、注意結(jié)清相關(guān)水、電、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用。
如何應(yīng)付退房?
這輪政策的調(diào)控，使得不少二手房置業(yè)者陷入了新政突襲帶來的退房泥沼中。來自商海律師事務(wù)所的律師魏亮表示，近期這幾天接到了上百個(gè)咨詢退房的電話。咨詢的問題主要有兩類，一類是買房者因?yàn)橛秀y行房貸的困難，咨詢退房可否要回定金;另一類是買家自動(dòng)放棄定金，咨詢是否還要承擔(dān)其他違約責(zé)任。
如這樣的一個(gè)問題：買賣中交了首期款，但房貸貸不下來，首期款可能退回嗎？來自江西商海律師事務(wù)所崔律師回答說，違約金糾紛的情況下，起訴這一方可以在訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)對(duì)方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，查封房產(chǎn)，保證判決的執(zhí)行，所以賣方有可能向法院申請(qǐng)凍結(jié)買方已交的首期款。財(cái)產(chǎn)保全還可以查封房產(chǎn)，查封房產(chǎn)也不是貼封條不能住，而是法院去國(guó)土局交一份財(cái)產(chǎn)保全的裁定，或執(zhí)行的通知，查封期間這套房子不能出售。
如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)?
江西商海律師事務(wù)所律師建議：第一、購(gòu)房之后很多人都說簽訂合同時(shí)來不及看合同條款，中介在旁邊催著簽，無法一目十行的看完，如果是專業(yè)人士就知道哪個(gè)地方容易出現(xiàn)爭(zhēng)議，包括違約金等等。在購(gòu)買前律師有陪購(gòu)業(yè)務(wù)，買方有買方的利益，賣方有賣方的利益，把利益維護(hù)了就不容易出現(xiàn)糾紛了。包括出現(xiàn)二、三十萬的定金，以為是首期款，最后原來是定金，這就很被動(dòng)了，如果存在國(guó)家政策變動(dòng)又貸不到款非常被動(dòng)。第二、交易過程中一定要形成書面證據(jù)，如果對(duì)方不簽收通知等函件，或者不按合同約定時(shí)間履行合同義務(wù)，那么就向?qū)Ψ桨l(fā)一個(gè)催辦函，用郵政快件形式寄去，上面有日期注明內(nèi)容，說明已經(jīng)發(fā)出過書面通知。第三，發(fā)生了糾紛以后當(dāng)事人自行處理沒有那么專業(yè)，最好聘請(qǐng)法律專業(yè)人士，我接到很多咨詢電話，當(dāng)事人咨詢來咨詢?nèi)プ约阂仓v不清楚。首先看合同怎么約定，合同條款的內(nèi)容前后都是有關(guān)聯(lián)關(guān)系的，包括補(bǔ)充條款，還有簽訂其他的書面材料都是證據(jù)，如果發(fā)生糾紛最好聘請(qǐng)法律專業(yè)人士處理，當(dāng)事人自己往往把握得不好。
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