一家中字頭的大型央企A早年的一個地產(chǎn)項目位于深圳市中心，

內(nèi)部制度帶來的經(jīng)營風險

。在前期籌資、招商的過程中，與一家位列世界500強的日本跨國公司B的連鎖商場業(yè)務部門進行接觸。幾輪談判后，日企B以非常低的固定租金與央企B簽訂了二十年的租賃協(xié)議，并同時約定在賣場營業(yè)額的一定比例與固定租金兩者之間，從低計算租金（也就是說，如果營業(yè)額偏低的話，在租金上還有優(yōu)惠的余地。）。租賃方預付固定租金，次年度進行結算。

　　前三年日企B的營業(yè)額非常低，投入的資源與成本也非常小，營業(yè)面積使用率不到10%；三年之后，商圈逐步成型，營業(yè)額“翻著跟頭”增長。然而，日方按照自己的財務會計方法提交的財務報表顯示，依營業(yè)額計算的租金遠低于固定租金。所以，在幾番內(nèi)部討論后，日方企業(yè)開始向中方提出按照合約，即日方當然選擇使用營業(yè)額從低計算租金，并用歷年預付租金的結余來沖抵下一年度租金的要求。

　　中方認為，日企在搞“小動作”：日資企業(yè)申報的營業(yè)收入僅有賣場零售收入一項，即“小票收入”；而在商場的經(jīng)營中，除了零售收入，還有進場費、租戶租金收入、租戶營業(yè)提成收入—這部分收入非�？捎^。中方早就暗暗在打肚皮官司，所以一收到日方發(fā)函，中方就立即明確回函，稱原定租金太低，物業(yè)費亦太低，通知日方欲調(diào)整相關租價，均按現(xiàn)行的租費處理；同時將按賣場面積收取物業(yè)費用（僅此一項，就使賣場的費用飚升至日方難以承受的地步）。更令日方想不到的是，中方自提出上述條件后，并沒有留下任何讓步的余地—日方如不照辦，中方將停運通往賣場的電梯、封閉商場防火卷簾門，從而使賣場處于實際停業(yè)狀態(tài)，

管理資料

《內(nèi)部制度帶來的經(jīng)營風險》(http://www.msguai.com)。

　　日企百般無奈，臨時采取了折衷的方案：如期交納固定租金，不同意中方函件中提高相應租金及費用的要求，并且訴至仲裁委。

　　仲裁開始后，中方的物業(yè)部門用廣告牌等對賣場采取了圍蔽措施，僅留了幾個出入口，將原來全開放經(jīng)營的商場變成了封閉經(jīng)營；同時，從地鐵通往賣場的指示牌全部撤掉。進而，一張大幅告示貼在商場入口處，稱日方企業(yè)租給租戶的場地均未經(jīng)中方地產(chǎn)商同意，屬于違法租賃，而地產(chǎn)商即將采取法律手段云云。此后，沒有了地產(chǎn)商的配合，新進租戶無法辦理營業(yè)執(zhí)照、已經(jīng)辦理的也無法年檢，幾家大型連鎖餐飲店陸續(xù)退出賣場。

　　在合同中均無明文規(guī)定中方有以上相關義務，只是在此前的友好合作中，中方一直非常配合賣場的經(jīng)營。糾紛開始之后，日方一時非常被動，除了增加仲裁請求之外，別無他法。

　　雙方爭議的關鍵是：如何定義賣場的實際營業(yè)收入，即是否包括相關進場費、贊助費、租戶租金收入、許可費用、以及租戶營業(yè)額的提成收入等，是否屬于營業(yè)收入。

　　顯然，日方財務根據(jù)自己的財務會計方法進行賬目處理，將部分營業(yè)收入列為營業(yè)外收入，可能并非有意為之，但是卻最終成為了巨大法律風險與經(jīng)營風險的導火索。

　　我們曾經(jīng)認為財務制度是企業(yè)的內(nèi)部制度，與合作伙伴、競爭對手無關，遠離合約與法律。但是當商業(yè)模式越來越多樣化的今天，我們發(fā)現(xiàn)合約相關的所有經(jīng)營行為都隱含著巨大的法律風險，而違約行為往往成為毀滅合作、進而毀滅企業(yè)經(jīng)營的致命一刀。