“能對萬達(dá)真正形成競爭態(tài)勢的企業(yè)，我還沒有看到，

萬達(dá)進(jìn)退

　　>>進(jìn)退背景

　　“造神話”的萬達(dá)，亦是“被神話”的萬達(dá)。

　　萬達(dá)被公認(rèn)是世界500強(qiáng)企業(yè)在中國最大的“房東”，董事長王健林也一度對房地產(chǎn)大趨勢表示樂觀，但面對相比去年同期大幅下降的銷售額，王健林坦承“萬達(dá)的房子最近也不好賣”。

　　對于危機(jī)，王健林的態(tài)度有些“囂張”。他說，即使宏觀調(diào)控從緊、從緊再從緊，萬達(dá)也會是最后一個死掉的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　目前，萬達(dá)擁有近20個大型商場中心和很多個五星級酒店。逆市下，即使萬達(dá)一平米的房子都不賣，每年一二十億元的租金進(jìn)賬也足夠維持萬達(dá)高速運(yùn)轉(zhuǎn)。這也讓王健林在談?wù)摲績r問題時多了份淡定。

　　淡定歸淡定，王健林微笑背后藏匿的辛酸，或也暴露出這個“商業(yè)大佬”的問題。

　　2011年之后，隨著調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，萬達(dá)也不例外。

　　和資產(chǎn)高增長同步，萬達(dá)的負(fù)債水平也一貫高位，但是凈利潤增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上資產(chǎn)的膨脹。

　　收益過低，成為萬達(dá)無法掩飾的隱憂。資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)收益率卻在下降。

　　投資者更加關(guān)注租金回報，但萬達(dá)不高的租金回報率讓更多投資者卻步不前。調(diào)控下，萬達(dá)在今年也放緩了增長預(yù)期。

　　更不要說一直為人詬病的資金鏈隱憂和復(fù)雜的人事動蕩。多個城市的萬達(dá)廣場還被曝出因快速完工造成的質(zhì)量問題，比如地面塌陷、樓頂漏雨。越來越多的媒體和專家開始分析萬達(dá)模式的弊端。

　　千億萬達(dá)，絕非無堅不摧。

　　7月16日，萬達(dá)集團(tuán)召開2012年上半年工作會議。據(jù)王健林透露，在中國經(jīng)濟(jì)形勢尤其是房地產(chǎn)行業(yè)較為困難的情況下，該集團(tuán)仍然取得較好成績，上半年集團(tuán)收入562.1億元，預(yù)計全年收入將達(dá)到1400億元。盡管超額完成上半年計劃，但與去年同期618.2 億元的入賬相比，萬達(dá)集團(tuán)今年上半年業(yè)績下降幅度約9%。與此同時，萬達(dá)集團(tuán)旗下連鎖百貨、萬達(dá)酒店以及萬達(dá)商業(yè)管理公司等的收入增幅也明顯低于去年同期水平。

　　>>進(jìn)退時機(jī)

　　時機(jī)1商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)

　　從之前的不溫不火到后來的火速升溫，再到現(xiàn)在的風(fēng)險預(yù)警，一年多來，商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過山車般的起伏跌宕。然而，這似乎并不影響開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的興致，拿地、開工、開業(yè)、融資等動作不斷，如萬科、金地、綠地、龍湖和保利等企業(yè)。

　　一直在商業(yè)地產(chǎn)處于領(lǐng)跑地位的萬達(dá)，不得不面對競爭對手的虎視眈眈。在經(jīng)歷前一個10年的領(lǐng)先優(yōu)勢下，下一個10年，萬達(dá)能否繼續(xù)把握時機(jī)，處于領(lǐng)跑？

　　時機(jī)2高周轉(zhuǎn)下的得與失

　　萬達(dá)一直追求高周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目從拿地到上市很多時候都是短短幾個月。但曾引以為傲的萬達(dá)速度，近年來卻被層出不窮的“故事”所牽絆。

　　自2009年啟動大量項(xiàng)目以來，萬達(dá)廣場事故頻發(fā)，其中包括2010年8月在沈陽致死11人的火災(zāi)事故、2011年8月在鄭州發(fā)生的腳手架倒塌事故，以及此后不足半月的上海寶山在建項(xiàng)目垮塌事故。

　　2011年，萬達(dá)計劃在全國新增20個萬達(dá)廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。

　　時機(jī)3 舉債擴(kuò)張

　　和高增長同步，萬達(dá)的負(fù)債水平也一貫高企，但是凈利潤增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上資產(chǎn)的膨脹。

　　今年5月21日，萬達(dá)斥資26億美元收購美國第二大連鎖影院公司AMC；6月5日，萬達(dá)計劃在俄羅斯投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)。

　　如此高調(diào)的海外大手筆的并購和投資，外界不禁再次質(zhì)疑萬達(dá)的錢從哪里來？畢竟，截至2011年底，萬達(dá)負(fù)債1825億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)89.9%。

　　時機(jī)4 傳聞四起

　　800多天時間里，萬達(dá)在突飛猛進(jìn)、四處狩獵的同時，也被危機(jī)所包圍。其中一樁便是來自王健林“被調(diào)查”的傳聞。

　　事件源于大連實(shí)德集團(tuán)董事長徐明“失蹤遭調(diào)查 ” 的消息影響，同屬大連的王牌企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)也傳出董事長王健林被調(diào)查、限制出境的消息。

　　此外，萬達(dá)集團(tuán)還深陷各種傳言風(fēng)波之中。包括今年3月初，網(wǎng)上有消息稱，“大連萬達(dá)集團(tuán)因銷售放緩導(dǎo)致資金鏈緊張，一些項(xiàng)目后續(xù)拿地、開發(fā)費(fèi)已無法支付。萬達(dá)已暫停獲取新商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并擬進(jìn)行一些短平快住宅項(xiàng)目開發(fā)以彌補(bǔ)資金缺口。將裁員35%，降薪20%以應(yīng)對危機(jī)。”

　　一面是盛名累累，另一面卻是“丑聞”四起，傳言纏身的萬達(dá)，如何危機(jī)公關(guān)？

　　>>進(jìn)退策略

　　策略一：反手做多附屬產(chǎn)業(yè)

　　當(dāng)別人在布局商業(yè)時，萬達(dá)卻反手做多文化、旅游、酒店，甚至是足球，

管理資料

　　如累計投資超過100億元，進(jìn)軍大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏等行業(yè)，成為中國文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。反而在城市綜合體的布局上，萬達(dá)開始放慢腳步。

　　萬達(dá)此舉被認(rèn)為是一方面擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)為核心的附屬業(yè)務(wù)，另一方面也借助附屬業(yè)務(wù)拉大與競爭者距離。

　　只是，長期以來的一個定律，企業(yè)管理都是一件辛苦而費(fèi)心之事，企業(yè)越大，企業(yè)家越難，正所謂“打江山易，守江山難”。

　　經(jīng)過調(diào)控洗禮的萬達(dá)，正日漸走上商業(yè)帝國的神壇，攤子越大，萬達(dá)所要駕馭和掌控的事情必然更多。

　　策略二：城市綜合體的進(jìn)化

　　目前稱得上“模式”的商業(yè)地產(chǎn)路徑大致有兩種：一種是不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，一種則是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法。

　　萬達(dá)選擇了延長產(chǎn)業(yè)半徑的加法模式。但相比國內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)半徑要更長，并處于不斷延伸過程中。

　　第一階段，是利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力，與多家不同業(yè)態(tài)的主力店結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資建設(shè)購物中心；第二階段，則在原有業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，增加了大型家居建材市場和其他若干次主力店，并自建影院；第三代產(chǎn)品涵蓋范圍更加廣泛，從住宅、寫字樓、商業(yè)購物中心、影院、豪華酒店到休閑娛樂等，形成了一整套的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品及配套設(shè)施。

　　如今，萬達(dá)第四代產(chǎn)品也已經(jīng)規(guī)劃問世，將定位更多的休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)。隨著業(yè)態(tài)方面的改變，其招商的主力店類型也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)而有望整體扭轉(zhuǎn)租金回報水平低的問題。

　　王健林一直希望萬達(dá)“基業(yè)長青”，公司如此，建筑亦如此。

　　在萬達(dá)高速發(fā)展的道路上，萬達(dá)屢屢出現(xiàn)的質(zhì)量問題，讓王健林震怒。細(xì)節(jié)決定成敗，王健林決定“痛改前非”，下定決心打造萬達(dá)的好品質(zhì)。

　　為了確保工程質(zhì)量，萬達(dá)從全國范圍內(nèi)篩選了7至8家甲級資質(zhì)的監(jiān)理公司，并規(guī)定必須選用上述資質(zhì)的監(jiān)理公司。2010年，萬達(dá)監(jiān)理成本增加了150%，是以前的2.5倍；凈增監(jiān)理費(fèi)達(dá)1.4億元。

　　策略三：信托融資

　　高投入、高擴(kuò)張的背后，需要強(qiáng)大的資金支持。萬達(dá)需要錢，但是作為非上市公司，萬達(dá)的資金鏈明顯要緊張許多。除了向地方銀行借貸，最主要的融資渠道就是發(fā)行信托產(chǎn)品融資。

　　2011年之后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個行業(yè)資金面趨緊，萬達(dá)也不例外。

　　信托，成了萬達(dá)的另外一根救命稻草。2011年之前，萬達(dá)僅發(fā)行過一次信托產(chǎn)品，但2011年全年萬達(dá)已發(fā)行了10只信托產(chǎn)品，募集資金額達(dá)78億元。

　　房產(chǎn)信托在2011年一度被叫停，許多人不禁擔(dān)心萬達(dá)的資金流受到影響。但是今年上半年，房產(chǎn)信托開閘重啟的消息不絕于耳。房地產(chǎn)信托頻頻上新，新的開發(fā)貸項(xiàng)目即將上市，不乏合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等地產(chǎn)大佬。一向青睞信托融資的萬達(dá)定是不愿落于其后。

　　策略四：積極的公關(guān)策略

　　正所謂“無風(fēng)不起浪”，萬達(dá)連陷“傳聞風(fēng)波”，究其背后原因，暴露出萬達(dá)對“危機(jī)公關(guān)”的不夠重視以及反應(yīng)滯后，而在更深層面上，或是外界對其“高速擴(kuò)張”模式一直心存的擔(dān)憂。

　　從危機(jī)公關(guān)處理能力上看，此次王健林“被調(diào)查”傳聞，萬達(dá)一方面采取公開聲明的形式對外回應(yīng)，并借助慈善報告會，王健林親自現(xiàn)身打破傳聞，并發(fā)出對責(zé)任人的追查。相比于早前售樓處火災(zāi)，萬達(dá)僅發(fā)一紙道歉信，更顯多面性和快速反應(yīng)，并通過多重手段擊破傳聞。>>進(jìn)退結(jié)果增速放緩

　　雖然萬達(dá)集團(tuán)有五大業(yè)務(wù)板塊，但其披露的2011年業(yè)績顯示，在過千億的進(jìn)賬中，萬達(dá)商管公司租金收入僅為34.6億元；萬千百貨銷售69億元；萬達(dá)影院20億元；酒店16億元；大歌星KTV5.1億元，總體規(guī)模不到150億元。相比較來說，萬達(dá)集團(tuán)主要支撐依靠萬達(dá)廣場高速滾動發(fā)展，商鋪、住宅銷售是其重要回款來源。

　　盡管仍然維持高增長，但與2010年同期萬達(dá)連鎖百貨200%、萬達(dá)酒店公司100.8%、萬達(dá)商業(yè)管理公司租金85.8%的增長相比，增速明顯放緩。2011年，萬達(dá)集團(tuán)收入1051億元，同比增長43%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于往年。

　　地產(chǎn)調(diào)控下，萬達(dá)的回款速度無疑受到影響。據(jù)了解，2009年萬達(dá)總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元，凈利潤約26億元；2010年總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元，凈利潤約72億元；2011年總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，負(fù)債率高達(dá)90%。

　　目前，已經(jīng)給出的2012年上半年業(yè)績顯示，萬達(dá)集團(tuán)上半年收入562.1億元，完成計劃的125%，但同比2011年的618.2億元下降約9.1%，王健林預(yù)計全年收入將達(dá)1400

　　>>進(jìn)退啟示

　　萬達(dá)VS 安然：朝夕之間

　　美國安然公司，曾經(jīng)是世界上最大的綜合性天然氣和電力公司之一，也是美國最大的天然氣采購商及出售商。然而它的敗落卻幾乎發(fā)生在一瞬之間。

　　安然的破產(chǎn)，表面上看來自于其不堪的內(nèi)幕交易和行賄，追究深層次原因，則是來自于公司高層對利潤最大化的貪婪追逐和好大喜功的盲目冒進(jìn)主義，奉公守法自然逐漸被拋諸腦后。

　　并不是說萬達(dá)會遭遇同樣的命運(yùn)，只是在奔跑的道路上，安然跌倒了。我們在今天依然提到這家公司，是希望后來者銘記它的教訓(xùn)。

　　下一個10年，萬達(dá)不得不思考，快速擴(kuò)張是喜是憂？頻頻出現(xiàn)的質(zhì)量問題，是時候該好好重視了。