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中國商業(yè)地產未來發(fā)展十三大趨勢
作者：劉麗琴
銷售與市場/商學院 2015年04期
商業(yè)地產作為房地產行業(yè)最具發(fā)展空間的領域，隨著近幾年互聯(lián)網的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等成為新時代的商業(yè)新模式。這些模式是否能成功，可從以下13個方面分析。
趨勢一：商業(yè)地產總量過剩，步入去粗存精、優(yōu)勝劣汰的階段
2015年50個重點城市非住宅總量將達5.64億平方，同2013年相比增長率高達77%。目前商業(yè)地產總量已飽和，部分區(qū)域已過剩。未來人均商業(yè)面積繼續(xù)提升，人們消費觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉變，商業(yè)地產將不斷更新?lián)Q代。過去拿地就贏的時代已經過去，房企需要進一步打造精品、創(chuàng)新模式等，才能夠在新的形勢下發(fā)展的更好。
趨勢二：一線城市聚焦中心地塊，二三線仍是供應高峰
根據歐洲、香港、臺灣等地區(qū)經驗，房地產業(yè)發(fā)展到一定階段，城市中心土地稀缺，市區(qū)零星地塊的開發(fā)價值日益凸顯。經過多年的發(fā)展，中國一線城市房地產市場逐漸成熟，市場不斷向郊區(qū)外延，土地供應緊張態(tài)勢加劇，市區(qū)零星地塊的開發(fā)格外精細。
2015年城市綜合體總量供應大部分將集中在二三線城市。未來房企在一線城市綜合體的開發(fā)要突出其溢價性，一線城市市中心區(qū)域自持為主，二三線城市要表現(xiàn)其杠桿性，抗風險能力一般的企業(yè)更適宜選擇二三線中的部分機會型城市的發(fā)展。
趨勢三：互聯(lián)網思維下商業(yè)地產運營商探索O2O模式
中國手機上網人群規(guī)模達5億人，占全部網民的81%。移動互聯(lián)網時代，消費者購物發(fā)生四個變化：購物空間立體化（全渠道購物）、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化。購物行為的變化，直接顛覆了原先在固定時間、固定場所的購物習慣，商業(yè)地產也受到電商沖擊。
商業(yè)地產企業(yè)也在擁抱大數(shù)據和移動互聯(lián)網，許多傳統(tǒng)百貨公司通過上線網購平臺，推出APP軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊。
趨勢四：體驗式商業(yè)已成趨勢，由營銷層面向運營層面深化
發(fā)展到2014年的中國商業(yè)地產行業(yè)，體驗性已經從營銷口號轉入產品實戰(zhàn)。這種商業(yè)地產的體驗感已經無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗式的商業(yè)地產小趨勢的潮流不會改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產開發(fā)商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規(guī)劃的本質需求，那這樣的項目將會是一場災難。
體驗式商業(yè)，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運營管理才是決勝的根本。
趨勢五：社區(qū)購物中心將引領未來商業(yè)地產市場
社區(qū)商業(yè)在我國處于起步階段，從國外發(fā)展來看，未來社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產發(fā)展的重心。有實力的開發(fā)商紛紛加大對社區(qū)商業(yè)的投入，包括萬科、金地、保利等，以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區(qū)服務體系概念，滿足社區(qū)居民購物、服務、休閑、娛樂等需求。
今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個便利店、某個洗衣店這么簡單，而更應該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應，餐館、超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。
趨勢六：商業(yè)地產從租售并舉到自持運營
當前一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會租售并舉。在三、四線城市存在大量散售的項目。
現(xiàn)階段更多開發(fā)商選擇銷售或租售并舉，這對企業(yè)的資金承受壓力較小，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力。隨著市場不斷成熟、金融市場不斷改革、REITS有望推進，越來越多的項目進入自持階段。
趨勢七：商業(yè)地產從“重招商”向“重運營”轉變
商業(yè)地產運營主要是招商后全面、有效的經營管理。商業(yè)項目除了良好的招商執(zhí)行，最后還要落實到商業(yè)運營。很多商業(yè)地產運營商更愿意做資源整合，對商業(yè)項目招商，不愿做招商后的運營，招商相對運營來說收益更快。因此商業(yè)地產運營商要有綜合服務商的概念，為商戶提供各種服務，包括金融服務、營銷服務等，具備某種孵化功能等。
隨著商業(yè)地產發(fā)展的逐步深入，未來商業(yè)地產項目會進入優(yōu)勝劣汰的過程，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產運營，這是決定項目成敗的關鍵因素。
趨勢八：兒童主題業(yè)態(tài)興起，成商業(yè)項目主業(yè)態(tài)
中國即將迎來新一輪的嬰兒潮，兒童體驗式商業(yè)的發(fā)展空間巨大。當前我國0～14歲兒童有2.6億，占總人口的18.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭總支出的30%～50%。兒童消費從基本生活消費、享樂型消費，發(fā)展到強調成長性消費。打造以“家庭群體”為目標消費群的商業(yè)中心成為許多購物中心的核心定位。目前兒童業(yè)態(tài)在綜合性購物中心所占面積不足10%，未來可能達到15%～25%。
趨勢九：餐飲由商務消費轉型為大眾消費
中國反腐行動拉開，五星酒店空置率上升，高端餐飲持續(xù)蕭條，國外旅游冷清。商業(yè)地產項目要及時調整，例如現(xiàn)在有些項目將五星級酒店改成辦公樓，高端餐飲的業(yè)態(tài)調整等。
餐飲行業(yè)啞鈴形的消費結構（高端和低端消費比重大）將調整，未來將呈現(xiàn)紡錘形的結構（中檔消費比重大），人均價格在20～80元的大眾化餐飲發(fā)展空間良好。新興的、具備互聯(lián)網精神的快時尚餐飲成為很多購物中心及社區(qū)商業(yè)的新寵。
趨勢十：奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化
2002年底，燕莎集團在北京東四環(huán)開始經營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現(xiàn)在，中國已經有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。
從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業(yè)。這個行業(yè)最需要的是聲望、信譽和管理經驗。因此，對于一個行業(yè)新進入者來說，要想短期內掌握到如此多的資源的難度非常大。關鍵指標在于：1.擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應商渠道；2快速周轉速度；3.基礎客源數(shù)量；4.進貨談判的溢價能力；5.基礎物業(yè)條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。
趨勢十一：百貨業(yè)轉型，從聯(lián)營轉型為自營
在中國零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據一項針對國內65家主要超市、超大型商場（涵蓋內外資，占總市場份額的25%）的專題調研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產品，但一般自有品牌產品在總銷售額中的占比不會超過5%。
在美國超市零售業(yè)，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價格優(yōu)勢。
因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉型“零售制造商”，這個才是百貨業(yè)轉型的根本方向。由聯(lián)營轉變?yōu)樽誀I，對企業(yè)的經營能力提出了更高的要求。在聯(lián)營模式下，百貨企業(yè)的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業(yè)要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設的重任。
趨勢十二：超市業(yè)外延式擴張放緩，迎來關店潮、并購潮和觸網熱潮
總體來看，超市業(yè)在一、二線城市出現(xiàn)飽和，三、四線城市逐步成為主戰(zhàn)場。
雖然超市行業(yè)經營成本越來越高，但由于終端消費者對價格敏感度較高，超市難以通過提價來轉嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環(huán)境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應鏈方面進一步改善。通過減少采購環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網絡、搭建先進的信息系統(tǒng)、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。
趨勢十三：專業(yè)市場類項目進入險惡時代
專業(yè)市場經過10多年的發(fā)展，這類業(yè)態(tài)已經遍地開花。應該說這個對于外行來說，看似藍海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險惡�？傮w來看，當前要想再涉足這個行業(yè)領域，不得不面對下面四個重大挑戰(zhàn)。
1.資金壁壘。小規(guī)模的集貿市場時代已經過去，發(fā)展到當前產業(yè)更為集中的物流商貿城時代，開發(fā)商必須具備充沛的資金。
2.土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業(yè)態(tài)發(fā)展的關鍵困難。進入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時代，各地城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開發(fā)區(qū)等各類新區(qū)已有的土地上進行精雕細琢，在切碎的小地塊進行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿城的方式大規(guī)模圈地，再分期開發(fā)，做好一個再做一個，這樣的模式已越來越困難。
3.行業(yè)商戶資源瓶頸。物流商貿的根本還是商貿業(yè)資源，對于普通城市而言，各個行業(yè)的商貿資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿資源會相對集中。如果一個城市已有穩(wěn)定的商貿經營場所，若只是大規(guī)模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數(shù)年內都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統(tǒng)商貿市場搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。
4.如何應對電子商務購物交易模式的沖擊？物流商貿是傳統(tǒng)的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產和消費，如若這類互聯(lián)網效應在某一地區(qū)對某一品類形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。
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