最新廣西物業(yè)管理條例

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例

廣西壯族自治區(qū)人大常委會公告?

（十一屆第59號）

《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》已由廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年11月30日修訂通過，現(xiàn)將修訂后的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》公布，自2013年1月1日起施行。?

廣西壯族自治區(qū)人民代表大會常務委員會?

2012年11月30日

第一章 總則

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第三章 物業(yè)服務

第四章 物業(yè)的管理

第五章 物業(yè)的使用

第六章 物業(yè)的維護

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條:為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》以及有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實際，制定本條例.

??第二條?本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

??本條例所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。?

??第三條?自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本自治區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。?

??設區(qū)的市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。?

??公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等有關部門按照各自職責做好對物業(yè)管理活動的相關管理和服務工作。?

??第四條?鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。?

??村民委員會、居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關的工作。? ??第五條?物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。?

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

??第六條?本條例所稱的業(yè)主包括：?

??（一）房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人；?

??（二）依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人； ??（三）尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。? ??第七條?業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：?

??（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；?

??（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；?

??（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；?

??（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；?

??（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；?

??（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；?

??（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；?

??（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；? ??（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；?

??（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。?

??第八條?業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：?

??（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；?

??（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；?

??（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；?

??（四）按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金；?

??（五）按時交納物業(yè)服務費用；?

??（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。?

??第九條?一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。?

??業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。??

??第十條?交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內(nèi)書面報告縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門。報告應當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：?

??（一）業(yè)主房屋所有權(quán)權(quán)屬清冊；?

??（二）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證復印件；?

??（三）房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明；?

??（四）物業(yè)服務用房配置證明；?

??（五）其他必要的文件資料。?

??建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。?

??房產(chǎn)行政主管部門收到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應當及時告知并會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會會議。?

??第十一條?鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產(chǎn)行政主管部門告知后，應當及時組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。?

??業(yè)主大會籌備組由建設單位、業(yè)主、房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。?

?? 籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。?

??第十二條?業(yè)主大會籌備組履行下列職責：?

??（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；?

??（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案；?

??（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；?

??（四）擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；? ??（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；?

??（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。?

??前款第一項、第二項、第四項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。?

??設區(qū)的市人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本。?

??第十三條?下列事項由業(yè)主大會決定：?

??（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；?

??（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的任期；?

??（三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；?

??（四）籌集和使用專項維修資金；?

??（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；?

??（六）確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；?

??（七）改變共有部分的用途；?

??（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用；?

??（九）批準業(yè)主委員會工作規(guī)則；?

??（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；?

??（十一）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；?

??（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。?

??決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。?

第十四條?業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。?

?? 業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會會議。?

??有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議：?

??（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；?

??（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議；?

??（三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩- 4 -

名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職；?

??（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。?

??第十五條?業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。?

?? 業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。?

??業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。?

??第十六條?經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作:? ??（一）從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中按一定比例提��；?

??（二）業(yè)主自愿捐贈；??

??（三）其他合法方式。?

?? 工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會成員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當每半年向業(yè)主公布收支情況。?

?? 第十七條?業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會：?

??（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；?

??（二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況；?

??（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；?

??（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。?

? ?第十八條?業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。?

? ?業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。?

??業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。?

? ?第十九條?業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。? ?? 業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當及時協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。?

??第二十條?業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業(yè)主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。?

??第二十一條?業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督。?

??第二十二條?業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會會議決定是否終止其成員資格：?

?? （一）不履行業(yè)主委員會成員職責、業(yè)主義務且拒不改正的；?

?? （二）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；

?（三）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；?

?? （四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。?

? ?業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員資格以及業(yè)主委員會成員以書面形式向業(yè)主大會提出辭職請求的，應當補選。?

第三章 物業(yè)服務

??第二十三條?從事物業(yè)服務活動的企業(yè)，應當按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務。?

??從事物業(yè)管理的人員，應當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。?

??第二十四條?一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。?

??業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，可以要求物業(yè)服務企業(yè)提供誠信記錄。?

??物業(yè)服務企業(yè)接受聘請從事物業(yè)服務，應當與聘請方訂立物業(yè)服務合同。?

??第二十五條?物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）應當包含以下內(nèi)容：?

??（一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍；?

??（二）共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；?

??（三）利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的范圍、收益分配比例；?

??（四）公共綠化的養(yǎng)護和公共區(qū)域的保潔；?

??（五）公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施；?

??（六）物業(yè)服務的質(zhì)量標準和收費方式、標準；?

??（七）物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理；?

??（八）裝飾裝修管理服務；?

??（九）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；?

??（十）專項維修資金的管理與使用；?

??（十一）雙方的權(quán)利和義務；?

??（十二）合同期限；?

??（十三）合同終止、解除條件；?

??（十四）違約責任；?

??（十五）其他事項。?

?? 自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當公布物業(yè)服務合同的示范文本。? ??第二十六條?物業(yè)服務應當符合下列要求：?

??（一）按照物業(yè)服務合同、國家和自治區(qū)有關物業(yè)服務的規(guī)范，實施物業(yè)服務；?

??（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；?

??（三）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；?

??（四）定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同約定進行維修；?

??（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用和利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；?

??（六）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；?

??（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執(zhí)法工作；?

??（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他要求。?

??第二十七條?有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務：?

??（一）物業(yè)服務合同終止；?

??（二）物業(yè)服務合同解除；?

??（三）物業(yè)服務企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動。?

??第二十八條?終止或者解除物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。?

??自物業(yè)服務合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當辦理下列交接事宜：?

??（一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；?

??（二）移交物業(yè)服務中形成的物業(yè)服務檔案；?

??（三）移交物業(yè)服務用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物；?

??（四）移交物業(yè)共用設施設備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；?

??（五）清算預收、代收和欠收的有關費用；?

??（六）其他交接事項。?

??物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。? ??第二十九條?物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以臨時聘請物業(yè)服務企業(yè)。?

??第三十條?物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：?

??（一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途；?

??（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳；?

??（三）擅自設置營業(yè)攤點；?

??（四）收取未經(jīng)價格主管部門核準的費用；?

??（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經(jīng)營并收取費用；? ??（六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；?

??（七）擅自提高公共車位停車費標準；?

??（八）其他與物業(yè)服務無關的活動。?

??第三十一條?縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。?

第四章 物業(yè)的管理

??第三十二條?劃分物業(yè)管理區(qū)域應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素，由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。?

??建設項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。?

??影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。?

第三十三條?商品房的建設單位在辦理銷售手續(xù)前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。?

??物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：?

??（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；?

??（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；?

??（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；?

??（四）公共車位數(shù)量和位置；?

??（五）地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；?

??（六）物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房的面積和位置；?

??（七）共用設施設備名稱及其權(quán)屬；?

??（八）其他需要明示的場所和設施設備。?

??第三十四條?建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。?

??物業(yè)服務用房建筑面積不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。?

??物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。?

??第三十五條?商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，并制定臨時管理規(guī)約。?

??投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。?

??第三十六條?在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務

企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門備案。?

??建設單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。?

??第三十七條?新建物業(yè)的建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。?

??物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。?

??第三十八條?自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位承擔；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務企業(yè)不得向買受人收取任何費用。?

??第三十九條?臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效時終止。?

??第四十條?建設單位或者業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當一并移交下列物業(yè)檔案資料：?

??（一）建設項目的各種批準文件；?

??（二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；?

??（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；?

??（四）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；?

??（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；?

??（六）業(yè)主共有的房屋、場地、設施設備清單；?

??（七）其他相關資料。?

??新建物業(yè)的建設單位還應當在物業(yè)竣工驗收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。?

??第四十一條?建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應當給物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。?

??第四十二條?建設單位應當在預售或者現(xiàn)售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價。?

??建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。?

??第四十三條?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。?

??車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，建設單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。?

??違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。?

??第四十四條?縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復投訴人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉(zhuǎn)交有關部門和單位并告知投訴人。?

? ?業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。?

??第四十五條?縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。?

??物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。? ??物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:?

??（一）業(yè)主委員會和有關部門未按照規(guī)定履行職責問題；?

??（二）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；??

??（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；?- 9 -

??（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費爭議問題；?

??（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；?

??（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。?

第五章 物業(yè)的使用

??第四十六條?業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：?

??（一）損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；? ??（二）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；?

??(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);? ??（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；?

??（五）侵占綠地，毀壞綠化；?

??（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；?

??（七）排放超過規(guī)定標準的噪聲；?

??（八）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；?

??（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；?

??（十）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；?

??（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。?

??對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任。? ? ?第四十七條?業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。?

? ?轉(zhuǎn)讓人或者出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。?

? ?第四十八條?業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業(yè)主的書面同意。?

?? 第四十九條?業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。?

?? 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。?

? ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用部位、共用設施設備和物業(yè)服務用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關手續(xù)外，不得改變用途。?

? ?第五十條?物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類的物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。?實行政府指導價的，設區(qū)的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產(chǎn)行政主

管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務內(nèi)容、服務水平、服務成本和物價指數(shù)變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。?

??實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。?

??物業(yè)服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。?

??縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產(chǎn)行政主管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。?

??第五十一條?物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定和物業(yè)服務合同，擴大物業(yè)服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。?

??業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定不按時足額交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。?

第六章 物業(yè)的維護

??第五十二條?住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。?

??住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。?

??住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和自治區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。? ??第五十三條?物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規(guī)定承擔：?

??（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔；?

??（二）業(yè)主共用部位、共用設施設備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔；?

??（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備部分，按照有關規(guī)定承擔。?

??第五十四條?維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設施設備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。? ??第五十五條?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。?

第七章 法律責任

??第五十六條?建設單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。?

??第五十七條?物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。?

??第五十八條?物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規(guī)定之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者價格主管部門按照權(quán)限處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會- 11 -

的決定使用。?

??第五十九條?建設單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照

規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。?

??第六十條?縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分:? ??（一）未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會的；?

??（二）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；?

??（三）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；?

??（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；?

??（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。?

??第六十一條?違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。?

第八章 附則

??第六十二條?本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。? 本條例所稱“共用設施設備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設施、安防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。?

??第六十三條?業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法確定：?

??（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；?

??（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；?

??（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。? ??第六十四條?本條例自2013年1月1日起施行

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