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單因素敏感性分析在房產(chǎn)投資者購(gòu)房活動(dòng)中的應(yīng)用
【文章摘要】
通過(guò)房產(chǎn)投資者的角度分析購(gòu)首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率等六個(gè)不確定因素對(duì)動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達(dá)到分析不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資者如何作用的目的。
【關(guān)鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)投資項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。通過(guò)敏感性因素分析，評(píng)估投資項(xiàng)目效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。
本文重點(diǎn)探討單因素敏感性分析，通過(guò)檢驗(yàn)房產(chǎn)投資中不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響，獲取對(duì)房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷投資項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個(gè)因素的數(shù)值來(lái)進(jìn)行分析，估算單個(gè)因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上因素進(jìn)行分析，估算多因素同時(shí)發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標(biāo)
投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來(lái)選擇，與進(jìn)行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。
本文重點(diǎn)分析投資者確定進(jìn)入房產(chǎn)投資后，對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。
凈現(xiàn)值是指把投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。反之則不可行。
凈現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式如下：
對(duì)于房產(chǎn)投資者而言：
房產(chǎn)投資者購(gòu)入房屋時(shí)所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。
如果房產(chǎn)投資者購(gòu)入房產(chǎn)后出租，則每年會(huì)產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購(gòu)買房產(chǎn)，則每年會(huì)產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。
如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會(huì)收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。
可見(jiàn)，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購(gòu)房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國(guó)家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)過(guò)程中涉及對(duì)投資項(xiàng)目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對(duì)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部因素都進(jìn)行分析，而只是對(duì)可能對(duì)投資項(xiàng)目收益影響較大的重要的不確定因素進(jìn)行分析。
本文認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購(gòu)房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國(guó)家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面�？蓺w納為國(guó)家政策及市場(chǎng)兩類因素。
2.2.1 國(guó)家政策的不確定性因素
國(guó)家政策的不確定性因素包括國(guó)家政策規(guī)定的購(gòu)房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購(gòu)房首付率，是指國(guó)家政策規(guī)定投資者購(gòu)買房屋時(shí)不能全部申請(qǐng)商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再?gòu)你y行貸款。其影響投資者購(gòu)房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；
T——國(guó)家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；
貸款利率，是指國(guó)家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡(jiǎn)化計(jì)算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結(jié)論
經(jīng)上述論證及實(shí)踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資效果的影響。有助于投資者對(duì)項(xiàng)目不確定因素的不利變動(dòng)所能允許的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對(duì)不確定因素進(jìn)行重新評(píng)估，減小投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)本文中的例子而言，房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評(píng)估未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)率進(jìn)行研究預(yù)測(cè)，從影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，合理評(píng)估未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率，避免房產(chǎn)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
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