違章建筑引起財(cái)產(chǎn)糾紛的處理依據(jù)

違章建筑引起財(cái)產(chǎn)糾紛的處理依據(jù)

朱　偉

一、違章建筑概念、范圍、確認(rèn)部門、形成原因

違章建筑是指未按法定報(bào)批手續(xù),或有報(bào)批手續(xù),但未按規(guī)定在指定地點(diǎn)擅自搭建的房屋、攤位等建筑物。它主要設(shè)置在道路兩旁、市郊結(jié)合部的農(nóng)村宅基地上,以供經(jīng)營(yíng)、租賃居住使用。根據(jù)規(guī)定,違章建筑的確認(rèn)權(quán)為土地管理部門。

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展,外來(lái)人口大量涌入,住宿矛盾尤為突出。一些人經(jīng)不住租金誘惑,村戶戶爭(zhēng)相仿效,各搭一處行交易,,而又,便在道路兩旁搭建臨時(shí)攤位,這也是違章建筑成因之一。

其次,綜合治理部門為解決“兩勞”人員就業(yè),鼓勵(lì)他們自食其力生活,便要求有關(guān)部門“見縫插房”,使許多居委旁、里弄口、巷子底出現(xiàn)各類雜貨店、煙脂柜、熟食鋪等違章建筑。

由于缺乏管理及租賃雙方人文背景差異,極易引發(fā)矛盾,產(chǎn)生糾紛后房屋所有人不能出具有效產(chǎn)權(quán)憑證,許多法院以違章建筑為由不予受理,造成矛盾激化,影響了社會(huì)穩(wěn)定。

所有權(quán)(租金),內(nèi)容為租賃使用事實(shí);合約終止遷讓的法律關(guān)系與租賃基本相同;損害賠償糾紛的主體是違章建筑所有人與侵權(quán)人,侵犯的客體是財(cái)產(chǎn)所有權(quán),內(nèi)容則為損害的事實(shí);分家析產(chǎn)(多為離婚案件)的主體是共有人,侵犯的客體是財(cái)產(chǎn)所有權(quán),其內(nèi)容為違章建筑物。

,,。違章建筑無(wú)產(chǎn)

。同時(shí),最高人民法院在

1984年就關(guān)于貫徹執(zhí)行《民事訴訟法(試行)》若干

問(wèn)題的意見的有關(guān)起訴與受理問(wèn)題上曾明確,違章建筑的糾紛告知原告向有關(guān)部門申請(qǐng)解決。

筆者認(rèn)為這種不予處理的理由是錯(cuò)誤的。首先,最高法院的意見僅指違章建筑本身引起的糾紛,并未包含其他涉及財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的糾紛,這是因?yàn)榉ㄔ菏菍徟袡C(jī)關(guān),本身無(wú)權(quán)認(rèn)定建筑物違章與否,同時(shí)違章建筑這一概念本身又具有很強(qiáng)的政策性,只有當(dāng)它的管理部門明確處理意見后,人民法院才能根據(jù)事實(shí)依法予以裁判。其次,我們姑且不論違章建筑所有人不能用合法途徑解決這類糾紛的社會(huì)效果及實(shí)際導(dǎo)向作用如何,就是從法理角度講不受理違章建筑引起的財(cái)產(chǎn)糾紛案件也是缺乏依據(jù)的。

應(yīng)該講給付之訴的前提是確認(rèn)之訴,但確認(rèn)之訴成立的標(biāo)志是否只有產(chǎn)權(quán)憑證,這是可以探討的。證明事實(shí)的證據(jù),按照我國(guó)民訴法規(guī)定,有七種,書證僅是其中之一。就租賃、遷讓、賠償、分割而言,只要能證明該建筑物在其合法占有的地域內(nèi)(政府所屬轄區(qū)、私人擁有宅基地,由其出資(不論資金來(lái)源)建造,當(dāng)可認(rèn)定其為所有人。有觀點(diǎn)認(rèn)為,既然是違章建筑,因此也就不存在所有權(quán)問(wèn)題。根據(jù)民法物權(quán)理論共識(shí),這種觀點(diǎn)是值得商榷的。只要是物,就有所有權(quán)(無(wú)主財(cái)產(chǎn)例外),不是國(guó)家、集體所有,就是個(gè)人所有,也只有在所有權(quán)明確前提下,才產(chǎn)生

二、違章建筑引起財(cái)產(chǎn)糾紛種類及處理的法律依據(jù)

違章建筑的糾紛與違章建筑引起的財(cái)產(chǎn)糾紛,兩者在法律關(guān)系上是有區(qū)別的。違章建筑糾紛大多為鄰里間通風(fēng)、采光、通行等事宜,一般以妨礙他人日常生活權(quán)利行使為特征。而違章建筑引起的財(cái)產(chǎn)糾紛則以租賃使用、合約終止、遷讓、損害賠償、分家析產(chǎn)等涉及經(jīng)濟(jì)內(nèi)容為特征。

就違章建筑而言,其法律關(guān)系的主體是違章建筑人,侵犯的客體是城市建設(shè)的規(guī)劃性,內(nèi)容則為違章建筑物。而違章建筑引起的財(cái)產(chǎn)糾紛則不同,租賃糾紛的主體是出租人與承租人,侵犯的客體是財(cái)產(chǎn)

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占有、使用、收益、處分四權(quán)分離狀態(tài)。再?gòu)奈覈?guó)民法第一文庫(kù)網(wǎng)通則有關(guān)時(shí)效的規(guī)定看,雖然只明確失去時(shí)效,未允許取得時(shí)效,這是特例,但就物權(quán)而言,一方失去時(shí)效,喪失了所有權(quán),另一方必然取得時(shí)效,獲得所有權(quán),否則,一旦受到第三方侵害就缺乏保護(hù)的依據(jù)。從這意義上講,不存在物權(quán)處于空白點(diǎn)狀態(tài),如果真有所有權(quán)處于空白點(diǎn)的物,那么,人人又成了該物所有權(quán)者,這是違背所有權(quán)具有排他性這一重要法律特征的。這里需要明確的是,產(chǎn)權(quán)憑證與所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念,產(chǎn)權(quán)憑證是國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的一種書證,是國(guó)家對(duì)合法產(chǎn)權(quán)的確認(rèn),是一種政府行為,而所有權(quán)是物權(quán)的一種,是對(duì)自己財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。它可以是原始取得,也可以是繼受取得。為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的正常流通,有利穩(wěn)定、規(guī)范管理,法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的買賣,必須要有產(chǎn)權(quán)證或其他相應(yīng)憑證,但這也正是所有人對(duì)其財(cái)物行使四權(quán)分離的意義所在,也是產(chǎn)權(quán)憑證與所有權(quán)的根本區(qū)別。

第三,的房屋出租,。可以肯定,只有合法收入才應(yīng)征稅,損害國(guó)家集體利益的違法所得依法應(yīng)予追繳、沒(méi)收。而目前違章建筑出租收入,既未被有關(guān)部門沒(méi)收或者追繳,也未免除稅務(wù)部門的租金征稅。稅務(wù)部門的觀點(diǎn)簡(jiǎn)單明了,是否屬于違章建筑,違章建筑如何處理,則是土地管理部門的事,他們會(huì)依法處理,在未明確違章建筑前,只要是財(cái)產(chǎn)租賃所得,根據(jù)國(guó)家個(gè)人所得稅法規(guī)定,應(yīng)該納稅。

第四,違法行為所產(chǎn)生的法律關(guān)系仍應(yīng)受到法律調(diào)整而不是棄之不管。有觀點(diǎn)認(rèn)為,既然違章建筑是為國(guó)家政府所禁止,那么其他一切由此產(chǎn)生的后果也必然為國(guó)家所禁止,因而也必然得不到法律保護(hù)。我們以為得不到法律保護(hù)的概念是行為人不能得到預(yù)期的后果而非得不到后果。正如違反了計(jì)劃生育的規(guī)定,僅是行為人受到相應(yīng)處罰,而其子女的教育、醫(yī)療權(quán)利并不因此而受到限制與歧視。違章建筑不能取得政府的產(chǎn)權(quán)證,因而不能有效流通,這本身也是處罰,當(dāng)然更可能會(huì)被施以強(qiáng)制拆除、罰款等處罰,但它也并沒(méi)有被排除在縱火罪、流氓罪、破壞公私財(cái)產(chǎn)罪等罪行的侵害對(duì)象之外。

第五,司法解釋已明確指出對(duì)違章建筑引起的財(cái)產(chǎn)糾紛應(yīng)予管理。上海市高級(jí)人民法院在1993年滬高法(1993)148號(hào)關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理房產(chǎn)糾紛

案件若干疑難問(wèn)題的討論紀(jì)要》的通知中已明確“因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛,可作為民事案件受理。

三、違章建筑引起財(cái)產(chǎn)糾紛的處理方法

11租賃使用糾紛。有產(chǎn)權(quán)憑證的房屋出租與違

章建筑的出租,區(qū)別在于一個(gè)民事法律行為,能夠產(chǎn)生預(yù)期的法律后果;一個(gè)是民事行為,不能產(chǎn)生預(yù)期的民事法律后果。一旦遇到拒付租金等糾紛,人民法院受理后應(yīng)根據(jù)我國(guó)民法通則第58條之規(guī)定,首先宣告無(wú)效,同時(shí)根據(jù)同法第61條規(guī)定,按返還、賠償、追繳三種辦法處理。顯然,這里需要解決的是返還、賠償,、集體或者。,違章,,。而合法建筑物的有效租賃合同一俟合同成立,無(wú)論實(shí)際使用與否都應(yīng)依約給付租金。再則,使用費(fèi)的數(shù)額應(yīng)以房管部門的核定為準(zhǔn),而不應(yīng)按雙方約定數(shù)額,這也是無(wú)效租賃合同的共同特征。

21遷讓。違章建筑租賃期滿,承租人未依約退

租,出租人要求遷讓,處理這類糾紛,除了查明違章建筑物是否為出租人所有外,

還應(yīng)對(duì)遷讓的前因租賃合同宣告無(wú)效,并判令一方返還租金,另一方給付使用費(fèi),隨后再鑒于承租人未有法定使用權(quán)利的事實(shí),判令其遷讓(此類案由仍應(yīng)定為違章建筑使用糾紛為宜)。有觀點(diǎn)認(rèn)為,只有當(dāng)承租人找到住處或出租人另為其解決居住,方可判令遷讓,這是缺乏依據(jù)的,因?yàn)?此時(shí)出租人無(wú)義務(wù)為承租人提供住處,法庭也無(wú)法律依據(jù)為其指定住所。同時(shí),一方面依法宣告租賃行為無(wú)效,另一方面又不支持遷讓,顯然是與法相悖,就遷讓法律關(guān)系而言,只要審查遷讓依據(jù)是否成立,被遷讓者的抗辯權(quán)只限合約期限未到(有效租賃合同)。

31賠償。違章建筑的損害賠償,有些法院雖受

理,但因其無(wú)產(chǎn)權(quán)賃證,而僅判令賠償材料費(fèi),這是有失公平的。建筑物與材料是兩個(gè)不同的對(duì)象,通常情況下,違章建筑之價(jià)格,除了考慮建筑物材料價(jià)格外,還應(yīng)考慮運(yùn)輸費(fèi)、所有人誤工費(fèi)、建筑勞務(wù)費(fèi)。

(作者單位:上海市徐匯區(qū)人民法院)

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