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物業(yè)工程部管理規(guī)范
一工程部的任務
1.1 為物業(yè)供應能源----工程部必須管理好為物業(yè)日常經(jīng)營提供能源的設備如供電,供熱,供冷,供汽,等負責控制和運行這些設備,并保證物業(yè)的需要。
1.2 對物業(yè)設施和設備進行維修----工程部負責物業(yè)的設備和設施及家具,用具等維修和保養(yǎng)。
1.3 對設備和設施進行增建,更新和改造----為了發(fā)揮設備的綜合效益和避免物業(yè)的設備老化,并不斷提高和完善物業(yè)的形象,使物業(yè)永褒青春,提高競爭力,應對物業(yè)設備設施和物業(yè)裝修進行增建,更新和改造。
2 電工班的任務
2.1 負責物業(yè)電力系統(tǒng)的運行和管理。
2.2 負責配電室配電柜及其附屬設施的保養(yǎng)及故障維修。
2.3 負責物業(yè)內(nèi)所有電源的正常供應。
3 空調(diào)班的任務
3.1 負責物業(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理。
3.2 負責物業(yè)所有空調(diào)，通風設備的維護和檢修。
3.3 負責物業(yè)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。
3.4 負責空調(diào)設備，電機及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。
4 維修班的任務
4.1 負責物業(yè)水暖設備，廚房設備，人力推車和五金構件的檢修工作。
4.2 負責物業(yè)裝修設施，家具，裝飾燈具及土建方面滲漏水的維修工作。
4.3 負責物業(yè)動力系統(tǒng)的完善改造，設備更新和小項增改工程施工。
4.4 積極協(xié)助空調(diào)班，電工班，電梯班的重大故障檢修。
二 工程部崗位規(guī)范
1 工程部經(jīng)理職責
1.1 負責制定業(yè)務工作計劃，定期編制設備維修及更新的預算報表及審核請購物資報告。
1.2 負責和實施物業(yè)各項動力設備的運行控制及維修保養(yǎng)計劃。
1.3 負責物業(yè)各項土建工程建設規(guī)劃及組織施工。
1.4 制定節(jié)能措施，降低物業(yè)能源消耗，提高經(jīng)濟效益。
1.5 負責處理業(yè)務范圍內(nèi)發(fā)生的問題和客人對工程維修工作的投訴。
1.6 協(xié)調(diào)客房，餐飲等部門的日常維修及各項設備維修周期計劃的制定。
1.7 合理安排部門員工工作，負責員工的業(yè)務技術培訓及業(yè)務考核。
2 工程部主管崗位職責
2.1 協(xié)助工程部經(jīng)理開展工作。貫徹執(zhí)行上級下達的各項指令，組織落實工程維修項目，督導檢查各班組人員按崗位規(guī)范和操作規(guī)程做好工程維修保養(yǎng)。
2.2 檢查重點部位的重點設備運行狀況，技術狀況，發(fā)現(xiàn)事故隱患立即采取措施，排除故障，保證物業(yè)正常營業(yè)需要。
2.3 巡視檢查各班組員工遵守紀律，完成工作任務的情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出改進措施
2.4 督導檢查班組人員，作好設備運行記錄，收集編制技術資料，技術檔案，為保證設備管理與運行提供依據(jù)。
2.5 完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。
3 領班崗位職責
3.1 及時完成主管交辦的各項工作任務，帶領全班人員堅持執(zhí)行崗位職責，操作規(guī)程及各項規(guī)章制度。
3.2 負責按部內(nèi)計劃要求制定本班維修保養(yǎng)計劃，備品備件計劃，管好本班負責范圍內(nèi)的設備,使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)。
3.3 負責落實物業(yè)的各項管理制度和操作規(guī)程，發(fā)動班組成員參與管理，組織學習和運用各種現(xiàn)代化管理技術知識。
3.4 負責本班責任范圍內(nèi)的節(jié)能管理和技術狀態(tài)管理，按質(zhì)按時完成各種工作報表和記錄，為物業(yè)統(tǒng)計核算提供資料。
3.5 負責本班員工的思想教育和業(yè)務技術培訓。
4 電工崗位職責
4.1 嚴格遵守物業(yè)《員工手冊》和各項規(guī)章制度。
4.2 努力學習技術,熟練的掌握物業(yè)的線路走向及所轄設備的原理,技術,性能和實際操作。
4.3 密切監(jiān)視配電柜的各種儀表顯示,正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。
4.4 積極配合電路檢修工作,如斷電檢修,需具體檢修人員直接通知掛“嚴禁合閘”的指示牌,未經(jīng)檢修人員通知而隨意合閘造成的嚴重后果由當班人員負責。
4.5 發(fā)生事故時,值班人員應保持冷靜頭腦,按照操作規(guī)程及時排除故障,并報告部門經(jīng)理,事故未排除不進行交接班,應上下兩班協(xié)同工作,一般性設備故障應交待清楚并做好記錄。
4.6 做好線路防火工作,嚴格檢查線路負荷,發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因,加以糾正。
4.7 認真保管電子設備維修專用儀器,儀表,保障達到儀器的各種工作指標。
4.8 對電子設備維修中所需備件,包括備用零件,備用組件需妥善管理,定期測試,保證隨時應急使用。
4.9 保證電子設備機房的工作環(huán)境達到設備的要求,做好防火,防潮,防靜電工作。
5 修理工崗位職責
5.1 嚴格遵守物業(yè)制定的《員工手冊》，熱愛本職工作，認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快速準確，處理迅速及時。
5.2 每班的值勤人員負責常用耗材的清點，發(fā)現(xiàn)不足要及時補充。
5.3 嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用手動和電動工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整修理。不能修復的必須報告部門經(jīng)理，對各類工具設備做到勤保養(yǎng)和妥善保管。
5.4 樹立強烈的物業(yè)意識，文明維修，物業(yè)至上，工作時盡量不影響客人，公共場所施工必要時加設圍欄，在客房使用如沖擊電鉆等強噪音的工具，必須嚴格遵守時間規(guī)定，嚴格按計劃時間施工。自覺做好施工場地的收尾工作，以保證物業(yè)的環(huán)境優(yōu)美。
5.5 對來人來電報修及時登記，維修要迅速，及時，維修完立即返回班組待命，并認真填寫維修換件記錄單。
5.6 交班時發(fā)生應急故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班。
5.7 維修人員如違反制度，拖延時間，修理質(zhì)量低劣，影響營業(yè)和造成設備損壞的要追究當事者責任。
5.8 嚴格執(zhí)行《設備維修程序》的規(guī)定和《維修服務規(guī)范》。
6 空調(diào)工崗位職責
6.1 定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度，相對濕度進行監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，并做好記錄。
6.2 每班值班人員必須做好所有運行記錄，并簽名，除清楚記錄運行參數(shù)外，還必須記錄清楚設備的開停時間，停機修理原因和年恢復正常狀態(tài)的時間。
6.3 必須記錄清楚設備的開停時間，停機修理原因和恢復正常狀態(tài)的時間，3值班人員必須堅守崗位，服從指揮，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，對值班長安排的工作負責。
6.4 嚴格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時完成任務。
6.5 嚴格遵守《員工守則》及各項規(guī)章制度，維修要迅速及時，維修完畢要迅速返回班組待命。
6.6 負責搞好空調(diào)機房及所屬機組的清潔衛(wèi)生工作。
6.7 認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結(jié)構，性能及系統(tǒng)情況，做到判斷故障準確，維修快捷。
6.8 有事離開崗位必須報告當班負責人，征得同意才能離開。
7 鍋爐工崗位職責
7.1 嚴格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運行。
7.2 做好鍋爐及其附屬設備的維修保養(yǎng)和年度檢修工作。
7.3 堅守工作崗位，按照規(guī)定做好巡檢及各種記錄。
7.4 負責鍋爐房及相關設備的清潔衛(wèi)生和節(jié)能措施。
7.5 努力學習技術，不斷提高司爐水平，防止重大責任事故發(fā)生。
7.6 積極完成上級交予的其它任務。
三 工程部基礎管理制度
1 設備技術檔案管理制度
1.1 設備技術檔案由工程部專人負責，物業(yè)所有設備均建立技術檔案，按設備種類，按時間順序存放。
1.2 設備建檔 物業(yè)所有設備均分類，分部門建立設備檔案，內(nèi)容包括：設備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質(zhì)量檢驗單，試車記錄，維修保養(yǎng)記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。
1.3 設備圖表 設備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設備安裝工程施工圖，動力設備與管道配管竣工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設備維修管理人員查閱。
1.4 設備運行日志 包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調(diào)制熱或制冷運行日志，空調(diào)區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理
5技術檔案借閱 工程部各種技術檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。
2 能源管理制度
物業(yè)的能耗主要是指燃油，電等的消耗量，其中大部分的耗費為電能的耗費，因此降低能耗首先是抓電能，其次是燃油，工程部經(jīng)理需直接領導安排各種節(jié)能措施。工程部應進行每月的能耗統(tǒng)計并把能耗繪成曲線表，以進行不同年份不同月份的耗能比較，并采取以下電能節(jié)約措施：
2.1 對無功功率進行補償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應控制在0.9以上。
2.2 對供電網(wǎng)絡進行電流平衡調(diào)節(jié),低壓網(wǎng)絡的電流不平衡度應小于20%。
2.3 空調(diào)制冷系統(tǒng)應根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境溫度,開停部分機組及控制冷卻水溫和水質(zhì),以提高制冷系統(tǒng)的運行效率,對于宴會廳等非24小時營業(yè)場所可采取提前送風,營業(yè)結(jié)束前半小時減少送風量以節(jié)能。
2.4 照明節(jié)電要求光源,燈具的高效節(jié)能,還應對照明場所進行合理照度設計和控制。
2.5 對物業(yè)各部門負責人員進行節(jié)能知識培訓，加強物業(yè)員工合理使用空調(diào)，照明燈具等以節(jié)約能源的節(jié)能意識。
3 安全運行管理制度
3.1 根據(jù)勞動部門有關規(guī)定，組織對電工等特殊工種人員進行技術培訓并考核，逐步做到持有操作證的才能上崗。
3.2 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。
3.3 加強勞動安全教育，在進行有危險的作業(yè)時值班負責人應親自到場。
3.4 對變配電，燃油爐，空調(diào)機組，電梯必須進行年度檢查。
3.5 對中央空調(diào)，配電柜，燃油爐的壓力表，保險閥等必須定期報送有關單位進行校驗。
3.6 重要機房如配電房，空調(diào)機房，電梯機房應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。
3.7 水箱，機房，配電柜均應上鎖，鑰匙由專人保管。
3.8 木工作業(yè)場地禁止吸煙，并要求每天清除木屑。
3.9 應對員工進行急救和消防知識的教育和考核。
3.10 建立事故處理制度。
3.11 對外協(xié)施工人員，必須進行安全教育，并簽定安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。
3.12 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。
4 工具管理制度
4.1 根據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。
4.2 機房值班工具應放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。
4.3 各種電動工具原則上由專人保管。
4.4 電焊機等配套工具由使用者負責保管。
4.5 凡屬人為的工具損壞，均應酌情予以經(jīng)濟賠償。
四 設備運行管理制度
1 設備維修程序
1.1 設備需要維修，使用部門如實填報報修單，部門負責人簽字后送工程部。
1.2 急需維修時，使用部門也可直接電話通知工程部。
1.3 工程部接報修單或電話后應在5分鐘內(nèi)及時派工，維修人員到達現(xiàn)場后，憑報修單進行維修。特殊情況可先維修，然后補報修單。
1.4 修復后使用部門應在報修單上簽字認可。
1.5 無法修復時，維修工應將無法修復的原因?qū)懺趫笮迒紊�，簽字并送工程部負責人手�?/p>
1.6 工程部負責人根據(jù)情況，屬零配件問題的，可按程序填報申報表;屬技術原因無法修復的，在2-4小時內(nèi)報主管總經(jīng)理。
1.7 關于維修時現(xiàn)場維修應注意的禮儀，按《維修服務規(guī)范》執(zhí)行。
2 公共部位巡查檢修
對于幾個部門共同使用且較難界定由誰負責的公共部位設施設備，工程部派人進行巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現(xiàn)場修復，重大故障由巡查員匯報當班負責人后安排檢修。
3 客房巡查檢修
可將客房易損項目制成表格，由工程部派人每周一次協(xié)助客房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常維修項目仍由客房部填寫報修單
4 大型成套設備的計劃檢修
設備的計劃檢修是保證設備運行的主要手段，但在安排設備的檢修時應注意到物業(yè)的設備運行特點，盡量減少對客人的影響和帶來的不便。
根據(jù)檢修的要求可分為以下二級保養(yǎng)：
4.1 一級保養(yǎng)
4.1.1設備一級保養(yǎng)的目的
4.1.1.1 使操作者逐步熟悉設備的結(jié)構和性能
4.1.1.2 減少設備的磨損，延長使用壽命
4.1.1.3 消除設備的事故隱患，排除一般故障，使設備處于正常技術狀況
4.1.1.4 使設備達到整潔，清潔，潤滑，安全的要求
4.1.2一級保養(yǎng)的主要內(nèi)容
4.1.2 .1 保養(yǎng)前要做好日常的保養(yǎng)內(nèi)容，進行部分零件的拆卸清洗
4.1.2 .1 2 對設備的部分配合間隙進行調(diào)整
4.1.2 .1 3除去設備表面的油污，污垢
4.1.2 .1 4檢查調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏
4.1.2 .1 5清掃電器箱，電動機，電器裝置，安全護罩等，使其整潔固定
4.1.2 .1 6清洗附件冷卻裝置
4.2二級保養(yǎng)
4.2.1設備二級保養(yǎng)的目的
4.2.1.1 使操作者進一步熟悉設備的結(jié)構和性能
4.2.1.2 延長設備大修期和使用年限
4.2.1.3 使設備達到完好標準，提高及保持設備完好率
4.2.2二級保養(yǎng)的主要內(nèi)容
4.2.2.1 根據(jù)設備使用情況進行部分解體檢查或清洗
4.2.2.2 對各傳動箱，液壓箱，冷卻箱清洗換油
4.2.2.3 修復或更換易損件
4.2.2.4 檢查電器箱，修整線路，清潔電動機
4.2.2.5 檢修，調(diào)整精度，校正水平
5 機房管理
5.1 空調(diào)機房，配電房的操作人員須持勞動部門頒發(fā)的操作證
5.2 加強各機房的管理，建立嚴格的崗位責任制和設備操作規(guī)程
5.3 操作人員對設備運行情況進行詳細記錄并執(zhí)行嚴格的交接班制度
五 交接班制度
1 各班組交接班人員必須嚴格執(zhí)行交接班制度
2 各班組接班人員到達崗位時，應做好以下接班工作：
2.1 查看上一班記錄，聽取上一班值班人員對運行情況的介紹
2.2 檢查儀表，清點公用工具，并在交接班本上簽字
2.3 檢查設備運轉(zhuǎn)情況
3 下列情況不得交接班：
3.1 上一班運行情況未交待清楚
3.2 上一班未認真填寫設備運轉(zhuǎn)情況記錄
3.3 接班人數(shù)未達到需要人數(shù)的最低限度
3.4 當班班長未到或未經(jīng)部門經(jīng)理同意指定合適的代班人時
3.5 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神態(tài)不清而未找到頂班人時
3.6 設備故障影響運行或影響營業(yè)而急需人員搶修時
六 維修服務規(guī)范
1 接聽報修電話或報修單時應禮貌用語，并仔細聽取和記錄維修地點及內(nèi)容等情況
2 維修人員應在最短時間內(nèi)趕到現(xiàn)場;如客房已經(jīng)出租，應由客房服務員陪同，在征得客人同意或不打擾客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和服務員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉
3 如遇社設備損壞較嚴重，應向客人解釋，并告知服務員，由服務員征得客人同意后為客人換一新房。
4 如客人掛出“請勿打擾”的警告牌，而在當班時間內(nèi)無法維修時應在交接班記錄本上注明,并叮囑服務員當客人同意維修后及時通知再次維修。
5 未出租的客房如需停電停水維修或一時無法修復應立即通知服務員暫停此房出租
6 餐飲部的包房或大廳需要維修時，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的情況下進行維修，特殊情況應征得客人同意后迅速搶修，修復后立即通知服務人員做好清理善后工作，并向客人致歉。
7 認真執(zhí)行物業(yè)制定的其它相關規(guī)范。
七 工程部獎懲條例
1 獎勵條例
1.1 對物業(yè)改革提出合理化建議，被采納實施并取得顯著成效者，酌情獎勵20-30分。
1.2 對物業(yè)設備增新改造有突出貢獻者獎10-30分。
1.3 發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時采取措施，防止重大事故發(fā)生者獎30分以上。
1.4 努力鉆研業(yè)務，進步顯著，為物業(yè)或部門爭得榮譽者獎20-50分。
1.5 工作認真負責，積極主動，多次受到物業(yè)和部門的表揚者酌情獎勵10分以上。
1.6 其它事項按《員工守則》及物業(yè)有關規(guī)定處理。
2處罰條例
2.1 不準遲到早退，違者按物業(yè)有關規(guī)定執(zhí)行。
2.2 維修不及時或故意拖延時間者，利用維修機會在客房看電視，吸煙，影響客房衛(wèi)生的發(fā)現(xiàn)一次扣5分。
2.3 因缺少配件或其它原因不能及時完成維修時，。不按規(guī)定及時向當班負責人及部門經(jīng)理匯報，未在交接班本上做好記錄的，一次扣10分
2.4 維修工作需要可以乘坐電梯或走客用通道，無故使用客用設施的發(fā)現(xiàn)一次扣10分。
2.5 無維修任務時不得離崗，串崗，外出維修應向當班負責人報告去向，違者扣5分。
2.6 所有機房如發(fā)現(xiàn)未經(jīng)部門經(jīng)理批準的外來人員進入，一次扣當值人員5分。
2.7 因維修質(zhì)量低劣或態(tài)度惡劣受到客人或其它部門投訴者，需做出書面檢討并扣除當事人30分。
2.8 違反操作規(guī)程，對物業(yè)造成經(jīng)濟損失的視情節(jié)輕重予以扣20分以上至除名處理。
2.9 對未嚴格執(zhí)行交接班制度，未填寫交接班記錄或記錄不清，未認真記錄設備運轉(zhuǎn)情況，未對當值機房或設備做好清潔衛(wèi)生的一次扣10分。
2.10 當班人員麻痹大意造成事故或?qū)κ鹿孰[瞞不報，對物業(yè)造成經(jīng)濟損失的視情節(jié)輕重予以扣20分以上至除名處理。
2.11 其它事項按《員工守則》及物業(yè)有關規(guī)定處理。
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