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成都寫字樓分階段市場發(fā)展情況.3.6
成都寫字樓發(fā)展歷程及現(xiàn)狀
1990-1995年
1996-1997年
1998-2001年
2002-2009年
-至今
萌芽期商住混合時代，無寫字樓
起步期新時代廣場取得成功，第一輪供過于求下導(dǎo)致“爛尾樓”頻現(xiàn)
緩慢發(fā)展期優(yōu)質(zhì)項目脫穎而出，國際知名企業(yè)入駐，第二輪供過于求現(xiàn)象出現(xiàn)
快速發(fā)展期寫字樓集群區(qū)域形成，非熱點區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)；高端市場和中端市場寫字樓填補市場空白
井噴期銷售端和租賃端供應(yīng)量均井噴，后市空置率或持續(xù)上揚; 只租不售的優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)增多
1990年以來的二十余年，成都寫字樓從無到有，年以來已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化、全域化等新特征，初步具備了成都辦公國際化雛形。年成都全年新增世界500強企業(yè)26家，創(chuàng)年度新高，累計落戶世界500強企業(yè)已達(dá)233家。
年成都寫字樓供應(yīng)量達(dá)98萬平米，同期吸納量僅為40萬平米，導(dǎo)致空置率上升至35%，環(huán)比上漲9個百分點。隨著未來1-3年內(nèi)大量寫字樓集中交房入市，后市空置率或持續(xù)上揚。
圖：2006-年市區(qū)寫字樓租金和空置率情況（元/平米·月）
整體租金
10806040200
2006
2007
2008
2009
整體空置率
60%50%40%30%20%10%0%
圖：2006-年市區(qū)寫字樓供應(yīng)量和吸納量情況（萬平米）
整體供應(yīng)量
10806040200
整體吸納量
2006200720082009
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕
1. 萌芽期（1990-1995年）——商住混合時代、無寫字樓
商住混合時代，無真正意義的寫字樓。電梯公寓市場剛剛出現(xiàn)在成都市中心的繁華地段，
良好的品相、便捷的交通、全新的環(huán)境、中檔的租金等方面都迎合了大量中小型新興企業(yè)的口味。
代表項目：棕北小區(qū)、皇城公寓、溫哥華廣場、錦江之星、萬興苑
2. 起步期（1996-1997年）——新時代廣場取得成功，第一輪供過于求下導(dǎo)致“爛尾樓”
頻現(xiàn)
1996年交付使用新時代廣場成為成都首座高等級寫字樓，吸引了大量的國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，其租金一度高達(dá)150元-200元/平米·月。
新時代廣場的成功極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目。受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)總體水平和本地實力民營企業(yè)數(shù)量有限影響，因此1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段的高檔寫字樓集中入市，供過于求使得成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，并產(chǎn)生了一批“爛尾樓”工程，如西玉龍街的銀座大廈（6.78萬平米）。
表：寫字樓發(fā)展情況
時間段 1996-1997年
代表項目 新時代廣場
發(fā)展區(qū)域 市中心（順城大街）
發(fā)展等級 乙級
知名入駐企業(yè) 北京金杜、美國美標(biāo)、中信銀行、通
用電氣等
3. 緩慢發(fā)展期（1998-2001年）——優(yōu)質(zhì)項目脫穎而出，國際知名企業(yè)入駐，第二輪供
過于求現(xiàn)象出現(xiàn)
1) 成都辦公專業(yè)化、高端化已經(jīng)成了市場的基本需求所向，憑借領(lǐng)先理念、高科技化配置
以及優(yōu)惠政策的寫字樓成為市場新寵，如川信大廈、冠城廣場。
2) 川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，聚集了在蓉50%以上的外資機
構(gòu)和30%左右的國內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強企業(yè)，租金高達(dá)100元-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。
3) 相反，整個成都的寫字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況，成都市的寫字樓供應(yīng)也在
1998年達(dá)到了121.52萬平方米的高峰。這種供大于求的局面，一直持續(xù)到2002年。
表：寫字樓發(fā)展情況
時間段 1998-2001年
代表項目 川信大廈、冠城廣
場
發(fā)展區(qū)域 市中心（騾馬市-順
城大街）
發(fā)展等級 乙級
知名入駐企業(yè) 惠普、思科、摩托
羅拉等
4. 快速發(fā)展期（2002-2009年）——寫字樓集群區(qū)域形成，非熱點區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)；高端
市場和中端市場寫字樓填補市場空白
1) 隨著辦公市場日趨成熟，寫字樓區(qū)域集群效應(yīng)凸顯，成都形成了天府廣場-人民南路沿
線寫字樓地帶；非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的金沙片區(qū)也出現(xiàn)寫字樓金沙萬瑞中心，彌補區(qū)域長期供應(yīng)空白。
2) 高端甲級寫字樓順應(yīng)市場需求出現(xiàn)，如力寶大廈、香格里拉、喜年廣場，吸引匯豐銀行、
佳兆業(yè)、世邦魏理仕等知名企業(yè)入駐；經(jīng)濟(jì)適用又不失檔次的中端寫字樓如商鼎國際、金沙萬瑞中心，滿足中端寫字樓的辦公需求。
3) 從電梯數(shù)量速度、車位配比、智能化系統(tǒng)的引入、知名物管公司等方面優(yōu)化提升，本階
段開發(fā)的寫字樓品質(zhì)大幅提高。
4) 2000-2009年年均有20萬平米寫字樓完工入市，成都經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，使得外資持
續(xù)進(jìn)入成都，加之本地民營企業(yè)逐漸增長，成都寫字樓空置率前期60%的高點下降至2009年的28%。
表：寫字樓發(fā)展情況
時間段
代表項目 城市之心、威斯頓
2002-2009年
聯(lián)邦大廈、時代廣場、開行國際、商鼎國際、金沙萬瑞
發(fā)展區(qū)域 市中心（鹽市口、春熙路）、人民南路、東大街
甲級、乙級 發(fā)展等級
知名入駐企業(yè) 各國領(lǐng)事館、微軟、花旗銀行、CIBA汽巴精化、大唐電信、世邦魏
中心、力寶大廈、香格里拉、喜年廣場、新希望大廈
理仕、匯豐銀行、世服宏圖、嘉里置業(yè)、佳兆業(yè)等
5. 井噴期（年至今）——銷售端和租賃端供應(yīng)量均井噴，后市空置率或持續(xù)上揚; 只
租不售的優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)增多
n 銷售端供應(yīng)量井噴，截止年12月在售寫字樓達(dá)59個，現(xiàn)場存量達(dá)134萬平米，
同時含預(yù)告項目的后期總存量約605萬平米。
n 只租不售的優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)增多，如仁恒置地廣場、航天科技大廈、明宇金融廣場、華潤
大廈、來福士廣場、中海國際中心等。
表：寫字樓發(fā)展情況
時間段
代表項目 仁恒置地廣場、航天科技大廈、財富
-至今
又一城、新希望國際、中海國際中心、新世紀(jì)環(huán)球中心
發(fā)展區(qū)域 市中心（紅照壁、鹽市口）、天府新城（金融城、天府CBD、金融后臺）
超甲、甲級 發(fā)展等級
知名入駐企業(yè) 華僑銀行、殼牌、杜邦中國、拜耳醫(yī)藥、門里集團(tuán)、約
克空調(diào)等
1) 租賃端——租金穩(wěn)定，空置率偏高
年第四季度以來，成都寫字樓租金持續(xù)保持在100元/平米?月以上的高位水平，整體空置率在20%-30%之間的高位水平。
圖：Q2-Q4市區(qū)各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹎闆r（元/平米·月）
租金
115110105100
15%
95908580
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
10%5%0%
空置率
30%25%20%
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
n 分區(qū)域租金：人民南路和天府新城持續(xù)為租金最高和最低區(qū)域；除天府新城外，各片區(qū)平均漲幅為7%。
n 分等級租金：受新入市項目影響，超甲級和乙級寫字樓租金均呈現(xiàn)下滑趨勢，甲級寫字樓保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
2) 銷售端——年項目增多同時推動銷量和存量攀升，成交均價和單項目月均銷量均
低位企穩(wěn)；辦公市場走向成熟，甲級寫字樓代替乙級寫字樓成為市場主流
n 成交量價：成交均價低位波動，單項目月均銷量仍處低位水平；區(qū)域供應(yīng)稀缺且具備升值潛力的項目更易熱銷。
n 分等級：甲級寫字樓量價表現(xiàn)最好，已超乙級寫字樓成為市場主力，丙級寫字樓淪為市場邊緣產(chǎn)品。
圖：年-年1-11月成都市寫字樓市場情況（萬平米，元/平米）
10806040200
年
月均成交量存量成交均價
6.7178.2412529
年1-11月
9.7211011779
12600124001220012000118001160011400
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
年1-11月分等級寫字樓銷量（萬平米，%）
年1-11月分等級寫字樓存量（萬平米，%）
24.54, 23%
48.35, 45%
甲級乙級丙級
34.09, 32%
20.67 , 19%
甲級
58.24 , 53%
30.82 , 28%
乙級丙級
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
3) 后期存量——總存量超600萬平米，甲級寫字樓成為市場主力
n 截止年12月，成都市區(qū)在售和預(yù)告寫字樓總存量達(dá)605萬平米，天府新城在售和預(yù)告存量占比分別為73%、58%。其中天府新城中的金融城片區(qū)占比最高，為在售和預(yù)告體量占比分別為44%、42%。
n 甲級寫字樓為市場主力。在售和預(yù)告存量中，甲級寫字樓占比分別為64%、63%。
圖：截止年12月在售和預(yù)告寫字樓分片區(qū)總存量情況（萬平米）
預(yù)告
250200150100500
東大街
預(yù)告在售
32.863.07
其它47.8346.18
在售
人民南路21.284.39
市中心58.677.15
天府新城218.06165.44
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
圖：截止年12月在售和預(yù)告寫字樓天府新城分片區(qū)總存量情況（萬平米）
預(yù)告
100908070605040300
天府新城-金融城
預(yù)告在售
90.7172.55
在售
天府新城-金融后
臺
36.4644.35
天府新城-其它
48.8413.4
天府新城-天府
CBD
42.0535.14
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
圖：截止成都寫字樓分階段市場發(fā)展情況.3.6年12月在售和預(yù)告寫字樓分等級總存量情況（萬平米）
預(yù)告
250200150100500
丙級
預(yù)告在售
6.3417.46
超甲33.24
甲級237.73145.69
乙級101.3963.08
在售
數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)
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