顏宇丹律師團(tuán)隊(duì)成功案例‖按房屋差價(jià)損失增加違約金全獲支持
按房屋差價(jià)損失增加違約金全獲支持
10月4日，深圳頒布了“深八條”樓市新政，似乎去年那波因房?jī)r(jià)暴漲而導(dǎo)致的賣方違約潮已遠(yuǎn)去，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今買方因預(yù)判新政導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌已開始與賣方協(xié)商解約。前不久，才收到一份我去年在“深圳二手房違約潮”中代理買方起訴的二審判決，維持一審我方要求增加違約金的訴訟請(qǐng)求，具體為按評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失，增加違約金為實(shí)際損失額。雖然房?jī)r(jià)起起落落，但筆者顏宇丹律師認(rèn)為，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲還是下跌，該份判決都具有典型意義，如果違約方拒絕履行合同致使守約方無(wú)法取得合同約定的所享有的履行利益，該履行利益受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌的影響，守約方因違約方違約而遭受的涉案房屋差價(jià)損失屬于守約方損失。
【案情介紹】
賈先生于2015年4月17日與魏先生簽訂了《二手房買賣合同》，合同約定賈先生向魏先生購(gòu)買位于深圳市寶安區(qū)的房屋，總房?jī)r(jià)308萬(wàn)元。合同簽訂后，賈先生于2015年4月17日向魏先生支付了15萬(wàn)元，并于2015年5月12日將首期購(gòu)房款78萬(wàn)元存入了銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，簽訂了二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議。同時(shí)，賈先生向該銀行申請(qǐng)了按揭貸款。2015年5月21日，該銀行向賈先生出具了《個(gè)人二手住房按揭貸款承諾書》，愿意向賈先生發(fā)放金額為人民幣215萬(wàn)元的貸款�！秱�(gè)人二手住房按揭貸款承諾書》有效期限為三個(gè)月。
賈先生在取得按揭貸款承諾書后，要求魏先生辦理贖樓手續(xù)。賈先生于2015年5月25日依約支付了40600元贖樓利息后，卻得知魏先生為了向第三方債權(quán)人借款50萬(wàn)元，偽造了一份租賃期為7.5年的虛假租賃合同，并將租賃合同到相關(guān)部門備案登記。因此，擔(dān)保公司拒絕為賣方魏先生辦理贖樓手續(xù)。
根據(jù)雙方合同約定，賣方雖有擔(dān)保公司贖樓但仍不能出房地產(chǎn)證的，須于銀行出具貸款承諾函（買方選擇一次性付款方式的為剩余全部房款辦妥資金監(jiān)管）之日起四十日（含當(dāng)日）內(nèi)自行贖樓，注銷抵押登記，并將房地產(chǎn)證交予居間方。賈先生多次聯(lián)系魏先生，要求魏先生盡快在合同約定期限內(nèi)辦理贖樓手續(xù)，并分別于2015年6月12日、2015年6月24日委托律師向魏先生發(fā)出了催告繼續(xù)履行律師函，催促魏先生采取有效措施辦理涉案房屋的注銷抵押登記手續(xù)，但魏先生至賈先生起訴時(shí)仍未辦理注銷抵押登記的相關(guān)手續(xù)，至賈先生起訴時(shí)已超過(guò)了合同約定的最后期限2015年6月30日。
接受買方賈先生委托后，顏宇丹律師團(tuán)隊(duì)經(jīng)研究案情分析認(rèn)為賣方魏先生已構(gòu)成根本性違約。雙方簽訂合同時(shí)，魏先生告知賈先生其房產(chǎn)僅存在一個(gè)租約，《二手房買賣合同》第十一條約定，交易房產(chǎn)附有租賃合同，租賃期至2016年2月29日止。但實(shí)際上魏先生的房產(chǎn)還存在一個(gè)長(zhǎng)達(dá)7.5年的虛假租約，并且做了租賃備案，這屬于惡意隱瞞、欺詐，是惡意的違約行為。
顏宇丹律師團(tuán)隊(duì)研究后認(rèn)為，合同簽訂后，賈先生按照合同約定交付了定金并進(jìn)行了首期款監(jiān)管、按揭貸款等義務(wù)，但魏先生未按照合同約定辦理贖樓及注銷抵押登記的相關(guān)手續(xù)，魏先生的行為構(gòu)成違約。根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定：“如賣方未按照本合同約定的期限履行義務(wù)，買方有權(quán)要求賣方以轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為基數(shù)按日萬(wàn)分之四支付違約金并繼續(xù)履行合同，如賣方逾期履行義務(wù)超過(guò)伍日或有其他根本違約行為的，買方可要求賣方繼續(xù)履行合同并按前述標(biāo)準(zhǔn)支付違約金直至履行義務(wù)為止，也可解除合同并選擇要求賣方支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金或雙倍返還買方已支付的定金�！币虼�，賈先生有權(quán)要求解除合同并要求魏先生支付違約金。而在魏先生拒絕履行合同約定的義務(wù)期間，涉案房產(chǎn)的價(jià)格從308萬(wàn)元上漲到了4256000元（此價(jià)格是賈先生委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)在6月26日賣方魏先生違約時(shí)評(píng)估出來(lái)的涉案房屋市場(chǎng)價(jià)格，該評(píng)估機(jī)構(gòu)在深圳市中級(jí)人民法院委托中介機(jī)構(gòu)名錄中），買方賈先生受到的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加�！�、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十八條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。”以及深圳市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（初稿）及說(shuō)明》第十八條：“因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方主張差價(jià)損失的，予以支持。雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定的，從約定;沒有約定的，以法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)起訴之日的房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失�！�，我方作為原告請(qǐng)求按評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被告違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失，增加違約金為實(shí)際損失額?1176000元（4256000元-3080000元）。訴訟請(qǐng)求：一、判令解除雙方于2015年4月17日簽訂的《二手房買賣合同》；二、判令魏先生返還賈先生支付的定金人民幣15萬(wàn)元整；三、判令按評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失，增加違約金為實(shí)際損失額1176000元）；四、判令魏先生承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
【法院裁判要旨】
一審法院判決觀點(diǎn)：
一、關(guān)于違約金數(shù)額。原告訴請(qǐng)調(diào)高違約金數(shù)額，因此，首先應(yīng)當(dāng)確定原告遭受損失的數(shù)額，之后再判斷合同約定的違約金數(shù)額是否低于原告遭受的損失。一、房屋價(jià)格上漲差價(jià)是否為買方損失。本院認(rèn)為，守約方所遭受的損失主要為守約方基于信賴案涉合同履行原本可以獲得的履行利益的損失。履行利益系基于債務(wù)人履行行為債權(quán)人直接獲得的利益，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)允諾所作出的最基本的期待，訂立合同的目的就在于獲得預(yù)期的履行利益。履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是讓信守合同約定的債權(quán)人處于如同債務(wù)被履行的'狀態(tài)。因此，繼續(xù)履行最能夠保護(hù)守約方的履行利益。在違約方拒絕履行的情況下，因違約而遭受損失的守約方應(yīng)該得到的履行利益是違約方應(yīng)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部?jī)r(jià)值。如果出賣人沒有按照合同的約定交付標(biāo)的物，則買受人有權(quán)根據(jù)替代購(gòu)買該標(biāo)的物所支付的一切費(fèi)用而要求履行利益的賠償。在房屋買賣合同中，交易標(biāo)的物為房產(chǎn)，買受人訂立合同的最基本期待為取得房產(chǎn)。出賣人拒絕履行合同致使買受人無(wú)法取得合同約定的房產(chǎn)這一買受人所享有的履行利益，該履行利益受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌的影響，買受人另行購(gòu)買該同類房產(chǎn)而須額外支付的費(fèi)用即為買受人所遭受的損失。綜上，守約方因違約方違約而遭受的涉案房屋差價(jià)損失屬于守約方損失。
二、關(guān)于差價(jià)損失數(shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，違約后損失賠償受減損規(guī)則和可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。關(guān)于減損規(guī)則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條關(guān)于減損規(guī)則的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本院認(rèn)為，購(gòu)買房產(chǎn)有別于購(gòu)買其他價(jià)值較小的商品，正常情形下，原告作為購(gòu)房者其所支付的首期款系其全部或絕大部分可支配現(xiàn)金。本案中，原告購(gòu)買涉案房產(chǎn)的首期款已經(jīng)被監(jiān)管，且原告系申請(qǐng)銀行貸款支付購(gòu)房款，被告亦拒絕配合原告解除資金監(jiān)管，原告已經(jīng)喪失另行購(gòu)買房地以減少損失的能力，此種情況下仍要原告承擔(dān)減損義務(wù)，有悖公平。且不得毀約及違約方不得因違約而獲利系合同制度的基石，司法判決更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)懲故意毀約行為，禁止違約方因自己的違約行為而獲取利益，否則是變相鼓勵(lì)違約，有損市場(chǎng)交易便捷、安全及誠(chéng)信。關(guān)于可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本院認(rèn)為，可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的系守約方的可得利益，而本案房屋買賣合同中的差價(jià)損失系守約方的履行得益，因此，可不受可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)的制約。退一步，即使可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)可以可以制約守約方履行利益，但根據(jù)學(xué)理通說(shuō)及審判實(shí)踐，可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)只需要違約方預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到損害的類型即可，不需要預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的程度，即不需要預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到損害的具體數(shù)額。賣方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其不履行合同會(huì)導(dǎo)致買方不能取得涉案房產(chǎn)而必須另行購(gòu)買同類型房產(chǎn)，賣方足以預(yù)見到買方因其違約會(huì)遭受另行購(gòu)買房屋的差價(jià)損失。因此，涉案房產(chǎn)差價(jià)損失并未超過(guò)賣方訂立合同時(shí)能預(yù)見的范圍。原告提交了自行委托有評(píng)估資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，主張涉案房產(chǎn)在2015年6月26日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為4256000元，其損失為房?jī)r(jià)差額1176000元。被告對(duì)該評(píng)估結(jié)論不予認(rèn)可，但其未提交任何證據(jù)反駁評(píng)估報(bào)告；在本院向被告就是否申請(qǐng)重新評(píng)估進(jìn)行釋明后，被告明確表示不申請(qǐng)?jiān)u估。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許�，F(xiàn)被告未申請(qǐng)?jiān)u估，亦未提交任何反駁證據(jù)，本院采信原告關(guān)于涉案房產(chǎn)在2015年6月26日時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為425.6萬(wàn)元的主張，該市場(chǎng)價(jià)格與涉案合同價(jià)的差額為117.6萬(wàn)元，該差額即為原告另行購(gòu)買房產(chǎn)須額外支付的損失。三、合同約定的違約金數(shù)額是否低于損失數(shù)額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，合同約定的違約金數(shù)額為轉(zhuǎn)讓成交價(jià)308萬(wàn)元的20%即71.6萬(wàn)元，該違約金數(shù)額明顯低于原告所遭受的損失117.6萬(wàn)元，因此，原告關(guān)于增加違約金數(shù)額至117.6萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。
二審法院判決觀點(diǎn)：
被告不服一審判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴，二審法院認(rèn)為，關(guān)于具體的違約金數(shù)額問(wèn)題，被上訴人訴請(qǐng)調(diào)高違約金數(shù)額。在一審期間，被上訴人提交了自行委托有評(píng)估資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，主張涉案房產(chǎn)在2015年6月26日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為4256000元，其損失為房?jī)r(jià)差額1176000元。上訴人對(duì)該評(píng)估結(jié)論不予認(rèn)可，但未提交任何證據(jù)反駁該評(píng)估報(bào)告，在一審法院向上訴人釋明后，上訴人明確表示不申請(qǐng)?jiān)u估。在此基礎(chǔ)上，原審判決詳細(xì)分析論述了認(rèn)定違約損失的合同法各項(xiàng)規(guī)則，采信了被上訴人所提交的評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)本案違約金數(shù)額為117.6萬(wàn)元，事實(shí)清楚充分，法律適用準(zhǔn)確無(wú)誤，本院依法予以維持。
【顏宇丹律師評(píng)析】
關(guān)于二手房買賣合同糾紛中違約金與賠償金的關(guān)系及不同訴訟請(qǐng)求情形下法院裁判方式探討
一、關(guān)于違約金的性質(zhì)和調(diào)整的立法精神。
2009年7月7日最高人民法院印發(fā)了《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）。在該《指導(dǎo)意見》中提出要“區(qū)分可得利益損失類型，妥善認(rèn)定可得利益損失。”主要內(nèi)容為：1、根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類型。2、人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。3、人民法院認(rèn)定可得利益損失時(shí)應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任。違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過(guò)失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。對(duì)于可以預(yù)見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據(jù)具體情況予以裁量�！�
最高人民法院民二庭負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于違約金的性質(zhì)，無(wú)論是民法理論界還是審判實(shí)務(wù)界，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，大致可以歸納為補(bǔ)償說(shuō)、懲罰說(shuō)、雙重說(shuō)以及目的解釋說(shuō)等四種觀點(diǎn)。合同法解釋（二）和《指導(dǎo)意見》以及最高法院的相關(guān)判決均采納“以補(bǔ)償性為主、賠償性為輔”的雙重性質(zhì)說(shuō)。人民法院在適用合同法第114條第2款調(diào)整過(guò)高的違約金數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意準(zhǔn)確把握該授權(quán)條款的立法本意和精神。合同自由并非絕對(duì)，需以合同正義予以規(guī)制，以防止違約金條款成為一方壓榨另一方和獲取暴利的工具。如果任由當(dāng)事人約定過(guò)高的違約金且以意思自治為由予以支持，在有些情況下，無(wú)異于鼓勵(lì)當(dāng)事人通過(guò)不正當(dāng)?shù)姆绞饺〉帽├部赡艽偈挂环綖槿〉酶哳~違約金而故意引誘對(duì)方違約。因此，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求依法對(duì)不合理的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)民法的公平和誠(chéng)實(shí)信用原則。
二、如何認(rèn)定可得利益？
最高人民法院民二庭原庭長(zhǎng)宋曉明認(rèn)為：在違約損害賠償方面，合同法確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的損失，包括為準(zhǔn)備履行合同義務(wù)支出的費(fèi)用、守約方應(yīng)得到的與其實(shí)際得到的履行之間的價(jià)值差額、守約方采取補(bǔ)救措施以及因違約造成的其他財(cái)產(chǎn)損失�？傻美鎿p失是指在合同得到履行后，當(dāng)事人利用合同標(biāo)的從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可以獲得的利益的喪失，通常包括生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失、轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因?yàn)槿绻毁r償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，這對(duì)守約方不公平，而且也縱容了違約方。但是另一方面，違約損害賠償不僅是要保護(hù)守約方，還應(yīng)該為當(dāng)事人從事交易活動(dòng)提供鼓勵(lì)，謀求社會(huì)共同生活的增進(jìn)。而過(guò)于沉重的賠償責(zé)任不利于當(dāng)事人積極從事交易，有必要對(duì)完全賠償原則進(jìn)行一定的限制。在認(rèn)定可得利益的賠償額方面，應(yīng)當(dāng)采取如下幾個(gè)限制性規(guī)則：一是可預(yù)見性規(guī)則�？傻美娌粦�(yīng)超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失。在這里，可預(yù)見的主體是以違約方為準(zhǔn)。預(yù)見的時(shí)間是雙方訂約時(shí)而不是違約時(shí)。預(yù)見的內(nèi)容中，一個(gè)合理人可以預(yù)見到的損失是一般損失，違約方應(yīng)當(dāng)賠償，守約方在特殊情況下產(chǎn)生的損失是特殊損失，這只有在違約方訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道時(shí)，才能夠獲得賠償。可預(yù)見性的舉證方面，違約方的預(yù)見能力可能高于社會(huì)一般人的話，可以按違約方的實(shí)際預(yù)見能力來(lái)確定賠償范圍，但該特殊預(yù)見能力應(yīng)該由守約方來(lái)舉證。二是減輕損害規(guī)則。按照誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，守約方不得就其本可以采取合理措施予以避免的損失獲得賠償。對(duì)于守約方采取的措施是否合理，首先應(yīng)根據(jù)守約方采取減損行為時(shí)的情況加以判斷；其次要看行為人的主觀方面，而不應(yīng)拘泥于客觀結(jié)果。守約方為采取合理的減損措施所支出的費(fèi)用應(yīng)由違約方承擔(dān)。三是損益相抵規(guī)則。守約方因?qū)Ψ降倪`約行為而獲得利益時(shí)，其所能請(qǐng)求的實(shí)際賠償額為損失減去該利益的差額。在計(jì)算損失時(shí)可以扣除的利益通常有兩種，其一是因標(biāo)的物的毀損而發(fā)生的新生利益，其二是原應(yīng)支出，即因損害事故的發(fā)生而免予支出的費(fèi)用，如稅收等。這些不能計(jì)人賠償范圍。四是過(guò)失相抵原則。指受損方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)時(shí)，他應(yīng)對(duì)由其自己過(guò)錯(cuò)行為所造成的損失部分承擔(dān)責(zé)任，法院應(yīng)在該范圍內(nèi)減輕違約方的賠償責(zé)任，但是受損方的過(guò)失行為必須是損害發(fā)生或擴(kuò)大的共同原因。所以，總的說(shuō)來(lái)，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經(jīng)過(guò)如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時(shí)可以預(yù)見的，對(duì)此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對(duì)損失是否有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此違約方負(fù)舉證責(zé)任，如果受損人有過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當(dāng)?shù)美�，如有，則應(yīng)從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少損失，對(duì)此，違約方負(fù)舉證責(zé)任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對(duì)此法院有自由裁量權(quán)。
參見《?聚焦合同法律適用問(wèn)題 推動(dòng)商事司法審判發(fā)展?――就合同法司法實(shí)務(wù)問(wèn)題訪最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋曉明》（注：2009年）
三、違約金系補(bǔ)償性還是懲顏宇丹律師團(tuán)隊(duì)成功案例‖按房屋差價(jià)損失增加違約金全獲支持罰性？
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持�！彼痉▽�(shí)踐中，不少學(xué)者和司法從業(yè)者認(rèn)為這表明司法解釋不支持超過(guò)實(shí)際損失之外的違約金或損失賠償金，也表明不支持懲罰性違約金。
在二手房買賣合同中當(dāng)事人往往約定了違約金條款，除適用該條款外，是否追究違約方的賠償責(zé)任，取決于如何看待違約金的性質(zhì)（屬于補(bǔ)償性質(zhì)還是懲罰性質(zhì)）。如果認(rèn)定違約金系補(bǔ)償性的合同補(bǔ)救措施，當(dāng)事人違約后就不再追究其賠償責(zé)任；如果認(rèn)定違約金系懲罰性的合同補(bǔ)救措施，除追究違約責(zé)任外，還將要求違約方承擔(dān)損失賠償責(zé)任�！逗贤ā返谝话僖皇䲢l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”該條表明，賠償損失與其他違約責(zé)任方式可以并用，也就是說(shuō)，我國(guó)法律實(shí)際采納了違約金系懲罰性的合同補(bǔ)救措施一說(shuō)。
【參見最高人民法院民二庭《再審程序中惡意違約者約定違約金比例一般不予調(diào)整，且違約金與賠償金可同時(shí)并用――雷彥杰與鞠自全、鞠炳輝股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案件》】
四、違約金與損害賠償二者是可否并用?守約方如何提出訴訟請(qǐng)求？
關(guān)于違約金與損害賠償二者是可否并用的問(wèn)題。《合同法》第114條第一款規(guī)定了約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法，對(duì)其與違約金之間的關(guān)系如何理解？二者都是事先約定的，合同中約定的違約金一般來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)視為約定的損害賠償，但二者是有區(qū)別的。前者僅為計(jì)算損失的方法，后者是一個(gè)具體數(shù)額；前者需守約方對(duì)對(duì)方是否違約、損失大小、賠償范圍、因果關(guān)系進(jìn)行舉證，后者只要對(duì)方違約就可按約定違約金主張權(quán)利；前者不可請(qǐng)求法院調(diào)整，后者約定的違約金低于或過(guò)分高于實(shí)際損失時(shí)可請(qǐng)求法理增加或酌減。
《合同法》第114條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定損失賠償額的計(jì)算方法。” 從立法的表述看，使用的是“可以……，也可以……”是一種選擇，即當(dāng)事人選擇一種承擔(dān)違約責(zé)任方式，不可并用，而且違約金就是損失賠償金，兩者雖有區(qū)別但都是對(duì)守約方進(jìn)行補(bǔ)償，其本質(zhì)是一回事。因此，不得判違約方既承擔(dān)違約金又賠償損失。
關(guān)于違約金與損害賠償二者是否可以并用的問(wèn)題上素有爭(zhēng)議，這關(guān)系到違約案件中當(dāng)約定的違約金不足以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的損失時(shí)是否可以要求增加要求賠償房屋差價(jià)的問(wèn)題。
在案件中也常遇到雙方當(dāng)事人在合同中既約定違約金又約定損失賠償金，這個(gè)問(wèn)題如何處理？一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思，從其約定作出判決。但學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界主流的觀點(diǎn)是當(dāng)事人雖然可以既約定違約金又約定損失賠償金，但要受到國(guó)家法律的干預(yù)，不能既判支付違約金又判支付賠償金。梁慧星教授談到違約金是賠償性的，就不能與賠償金和實(shí)際履行并用。王利明教授認(rèn)為如果合同雙方當(dāng)事人明確約定違約金具有懲罰性，不具有賠償性，違約金與賠償金可以并用；如果違約金的性質(zhì)約定不明的，不得兩者并用。最高人民法院原副院長(zhǎng)李國(guó)長(zhǎng)、奚曉明認(rèn)為，一方未給對(duì)方造成損失或沒有超過(guò)違約金的，只適用違約金，不適用賠償金；如受損害一方有證據(jù)證明損失大于違約金的，按約定的損失計(jì)算方法計(jì)算出的實(shí)際損失賠償；沒有約定或無(wú)法定違約的，只適用損失賠償金。
當(dāng)約定的違約金低于或過(guò)分高于實(shí)際損失時(shí)，法院是直按實(shí)際損失判，還是調(diào)高或酌減違約金判？對(duì)此有不同觀點(diǎn)。筆者顏宇丹律師認(rèn)為，在實(shí)際損失和違約金并存時(shí)，一方當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)法院調(diào)整違約金較妥。
在某個(gè)案例中，法院認(rèn)為被告的違約行為致使原告未能及時(shí)簽訂合同，喪失一次以同等價(jià)格購(gòu)買涉案房屋的機(jī)會(huì)，造成原告房?jī)r(jià)差價(jià)損失，該損失已超過(guò)雙方約定的雙倍返還定金金額，故原告要求被告返還定金并賠償房?jī)r(jià)上漲損失的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
上海高院2006年頒布的《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問(wèn)題的解答》第五條明確規(guī)定：預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當(dāng)事人不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或者定金數(shù)額（違約金數(shù)額）低于實(shí)際損失，相對(duì)方主張其它損失的，應(yīng)予支持�？梢�，上海高院的觀點(diǎn)是違約金和賠償金可以并用。
筆者顏宇丹律師認(rèn)為，我國(guó)合同法上規(guī)定的違約金具有以補(bǔ)償性為基礎(chǔ)、以懲罰性為補(bǔ)充、以擔(dān)保性為實(shí)際效果的特點(diǎn)，守約方要求違約方賠償房屋差價(jià)損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、合理的成本支出，并結(jié)合守約方的損失、預(yù)期利益、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、因違約行為所獲利潤(rùn)情況綜合審查予以確定。在二手房買賣合同糾紛中，賣方因房?jī)r(jià)上漲或買方因房?jī)r(jià)下跌毀約，不但應(yīng)當(dāng)賠償合同約定的違約金，還應(yīng)賠償房?jī)r(jià)上漲或下跌造成的損失。違約方造成守約方的損失應(yīng)完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。從法律的誠(chéng)信原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對(duì)違約方的盈利和守約方的損失予以平衡。
當(dāng)違約金不足以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲或下跌的損失，守約方起訴要求解除合同時(shí)是要求違約金以外賠償損失，還是直接要求賠償損失，或者要求增加違約金呢？筆者顏宇丹律師認(rèn)為，第一種方法關(guān)于違約金和損失賠償是否可以并用存在爭(zhēng)議，第二種方法如果不支持賠償損失由于沒有要求違約金就有風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)最穩(wěn)妥的辦法還是第三種，即請(qǐng)求判令被告按評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)與雙方約定的房屋買賣價(jià)款之間的差價(jià)確定損失增加違約金為實(shí)際損失額。
【顏宇丹律師團(tuán)隊(duì)成功案例‖按房屋差價(jià)損失增加違約金全獲支持】相關(guān)文章：
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