你不知道的房地產(chǎn)行業(yè)土地投資模式，其實(shí)沒(méi)有那么高大上
一二級(jí)市場(chǎng)拿地模式一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式概念先講一下：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1.1 直接招拍掛政府通過(guò)公開(kāi)程序，將成熟的土地推出市場(chǎng)，企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、掛牌、拍賣的方式獲得土地使用權(quán)。直接招拍掛指前期未就項(xiàng)目地塊與政府進(jìn)行接觸，在政府公示后才獲取地塊信息，直接通過(guò)公開(kāi)招拍掛途徑獲取土地�，F(xiàn)在好多招拍掛都改成網(wǎng)上直接競(jìng)拍了。直接招拍掛直接招拍掛的交易方式：土地交易的公開(kāi)投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開(kāi)性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。招標(biāo)——是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣——是土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌——是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。招拍掛拿地的操作要點(diǎn)掛牌文件研讀——獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅線圖、競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)等資料。關(guān)注要點(diǎn)：報(bào)名及保證金支付截至?xí)r間、競(jìng)買日期、競(jìng)買人要求、付款方式、額外配建要求、規(guī)劃條件、交地時(shí)間、交地標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工要求、其他特殊要求等等。項(xiàng)目實(shí)地考察——土地現(xiàn)場(chǎng)踏勘：現(xiàn)場(chǎng)勘查主要從銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)、收地進(jìn)度、工程進(jìn)展、成本造價(jià)和地質(zhì)災(zāi)害等幾個(gè)方面考慮，從現(xiàn)場(chǎng)各方面掌握地塊內(nèi)外的有利和不利因素。市場(chǎng)調(diào)研：土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策環(huán)境（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、規(guī)費(fèi)、報(bào)建手續(xù)辦理等），同時(shí)，實(shí)地考察需要關(guān)注地塊的交通、區(qū)位、周邊配套、片區(qū)成熟度等。市場(chǎng)研判項(xiàng)目定位——市場(chǎng)可行性判斷；項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位投資測(cè)算——經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算：根據(jù)地塊價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)各類產(chǎn)品的售價(jià)進(jìn)行測(cè)算，判斷現(xiàn)有土地價(jià)格在初步的產(chǎn)品配比及預(yù)測(cè)售價(jià)下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的可行性；地價(jià)敏感分析：在測(cè)算基礎(chǔ)上進(jìn)一步得出地價(jià)敏感性分析結(jié)果表，作為競(jìng)價(jià)的參考依據(jù)、制定競(jìng)價(jià)策略。條件爭(zhēng)取——在獲取土地出讓信息、通過(guò)基本面的判斷確定項(xiàng)目具備可行后，盡快與政府接觸，在雙方合作意愿較大的情況下，對(duì)于額外的條件，如付款節(jié)奏、優(yōu)惠政策等可進(jìn)一步爭(zhēng)取。注意事項(xiàng)——如由現(xiàn)有公司參與競(jìng)買，競(jìng)得土地后在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的，須在競(jìng)買申請(qǐng)及成交確認(rèn)書(shū)中說(shuō)明，以防被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生二次交易稅費(fèi)；地價(jià)分期支付情況下的提前開(kāi)工問(wèn)題。1.2 勾地等意向性拿地所謂勾地就是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件；土地的`一級(jí)開(kāi)發(fā)雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作。一種情況：企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，通過(guò)招拍掛獲取土地。另一種情況：企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金（或保證金），通過(guò)招拍掛獲取土地。勾地的操作要點(diǎn)商務(wù)條件談判競(jìng)買條件設(shè)置常見(jiàn)的設(shè)置條件開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過(guò)程。什么情況下才采取該模式獲取土地呢？地塊各方面仍不具備開(kāi)發(fā)條件，但前景看好；當(dāng)?shù)卣?cái)政不足，需要開(kāi)發(fā)商先投入資金整理土地；項(xiàng)目具備相當(dāng)規(guī)模，符合公司開(kāi)發(fā)大盤(pán)的條件。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的目的及意義：彌補(bǔ)政府財(cái)政不足，加快土地整理力度；把控土地出讓的節(jié)奏， 將各項(xiàng)開(kāi)發(fā)工作前置完成；提高土地獲取的把握；獲取大型項(xiàng)目的有效方式；最好采用公開(kāi)招商或招標(biāo)，簽約主體原則上為市、縣或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。一級(jí)開(kāi)發(fā)流程土地合法性審查一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的幾項(xiàng)價(jià)款投資款支付原則一級(jí)開(kāi)發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容1.4 三舊改造：概念及類型“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)要求下，針對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。三舊改造基本流程二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念：是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，就是我們常說(shuō)的土地過(guò)戶，土地過(guò)戶不單指土地，還包含土地本身已經(jīng)開(kāi)發(fā)的工程部分。轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的節(jié)點(diǎn)盡職調(diào)查明細(xì)稅費(fèi)2.2 股權(quán)收購(gòu)（100%）概念：公司股東依法將自己的股東權(quán)益全部有償轉(zhuǎn)讓給他人（受讓人），受讓人取得公司100%股權(quán)，并間接實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目土地的完全控制權(quán)。特點(diǎn)：股權(quán)收購(gòu)引起的股東變動(dòng)不會(huì)改變目標(biāo)公司原有的法律地位、性質(zhì)，權(quán)利義務(wù)的載體仍然是該目標(biāo)公司。2.3 股權(quán)合作土地獲取前合作：雙方共同成立新的項(xiàng)目公司獲取土地或者聯(lián)合競(jìng)買獲取土地后成立項(xiàng)目公司。土地獲取后合作：公司股東依法將自己的股東權(quán)益部分有償轉(zhuǎn)讓給他人（受讓人），使受讓人取得公司的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人共同對(duì)公司名下的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。合作方的選擇：有實(shí)力：資金實(shí)力、企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)實(shí)力、合作開(kāi)發(fā)履行能力；有資源：政府關(guān)系、人脈；講誠(chéng)信：信譽(yù)度好。【你不知道的房地產(chǎn)行業(yè)土地投資模式，其實(shí)沒(méi)有那么高大上】相關(guān)文章：
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